Юридический форум для землевладельцев

Добрый день. ОЧЕНЬ нуждаюсь в вашей помощи. Хочу купить 36 га ЗЕМЛИ сельх. назначения, "земельный участок для ведения подсобного сельского хозяйства". Возможно ли изменение вида разрешенного использования на садоводство. Как определить плодородность почв для изменения. Можно попросить поподробнее ответить об изменении. Заранее очень благодарен. С Уважением Дмитрий.

ст. 7 Земельного кодекса РФ устанавливает, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Статья 78 этого закона определяет:
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:
гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
казачьими обществами;
опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
То есть, вид использования земельных участков с/х назначения для ведения садоводства считается разрешенным видом использования.
Теперь остается преодолеть барьер «зонирование территорий». Зонирование территорий (межселенных) регулируется территориальным планированием. В каждом муниципальном районе должна быть разработана схема территориального планирования муниципального района. На сегодняшний день, такие схемы не разработаны и решение о том, возможен ли перевод земель с/х назначения из одного разрешенного вида использования в другой возможен в случае, если испрашиваемый земельный участок не предполагается использовать для иных целей. Для чего собственнику земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления.
Садовое некоммерческое товарищество в своем названии говорит о том, что оно некоммерческое, создается для отдыха граждан, а не проведения коммерческих сделок.
Порядок формирования земельных участков для СНТ установлен Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ.
Поэтому, я посоветовал бы Вам найти какой-то другой вид разрешенного использования или заняться переводом земельного участка из одной категории в другую.

Спасибо Вам огромное за ответ. А какой бы вы порекомендовали вид разрешенного использования в данном случае. Участок 36 ГА, цель покупки - изменить вид разрешенного использования на садоводство или дачное , разбить на определённое количество участков, построить на них садовые дома или дачи и реализовать. Может лучше с вашей точки зрения изменить вид на дачное. Заранее благодарен. С Уважением.

Участок 36 ГА, цель покупки - изменить вид разрешенного использования на садоводство или дачное , разбить на определённое количество участков, построить на них садовые дома или дачи и реализовать

Нереально

Почему нереально

потому что нужно разбить землеотвод на 500(как пример) участков , зарегистрированных в собственность , + иметь право собственности на ЗОП.
И как вы этими ЗОП будете распоряжаться , как выстроите отношения с собственниками при стоительстве объектов инфраструктуры....

Очень Вам благодарен за ответ. Планируем разбить 36 ГА на максимум 20 участков. Все "садоводы" будут мои люди. Я не совсем понимаю про 500 участков - это ограничение по размерам участков ? Изначально нужно изменить вид разрешенного использования на ведение садоводства. Если вам не сложно - поясните пожалуйста в этом случае могут быть проблемы ? Нерешаемые. Посреди 36 ГА проходит дорога - вы наверное её называете местами общего пользования. Она не в собственности. Оформить её в собственность наверное никто не даст. Заранее благодарен за ответ.

Планируем разбить 36 ГА на максимум 20 участков. Все "садоводы" будут мои люди. Я не совсем понимаю про 500 участков

Вместо цифры 500 в моём ответе - поставьте 20.
Я ж не имею представления на сколько участков вы хотели бы разбить свой землеотвод

Изначально нужно изменить вид разрешенного использования на ведение садоводства.

Допустим - изменили.
Вы - собственник ВСЕГО участка в 36Га.
Стали делить свою собственность на участки: участки для садоводства и участок под дорогу, трансформаторную , водонапорную башню и скважину(сан зона), под пожарную площадку и стоянку для автомашин , под детскую и спортивную площадки.
Хотя вы и не планируете создать организацию , но придерживаться хоть какого то плана действий при застройке - было бы логично.

Это всё ваша собственность - вы всё это должны создать.
Чтобы потом можно было выделить ДОЛЮ от права собственности на имущество и ПРОДАТЬ её будущему хозяину.
Вы себе этот гемморой представляете?
А инвестиции в строительство?.
Принципиально - решить можно всё , но исходя из логики - НЕРЕАЛЬНО.
Нанять юриста-экономиста , который бы вам устроил обоснование , бизнес-план , юрсопровождение - это потребует средств не меньше , чем стоимость нескольких участков как ваш.........

В соответствии со ст. 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться, в том числе гражданами для ведения сельскохозяйственного производства и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, садоводства и огородничества. Использование гражданами земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства Земельным кодексом Российской Федерации не предусматривается.
Вместе с тем, ст. 81 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения, в том числе дачного строительства, устанавливается и Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ. Однако, указанным Федеральным законом не предусматривается возможность образования земельного участка для ведения дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения, а устанавливается порядок предоставления земельных участков для ведения дачного хозяйства.
Возможность предоставления земельных участков для ведения дачного хозяйства установлена ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой для дачного хозяйства могут быть использованы земельные участки из земель населенных пунктов, расположенные в жилой зоне и зоне сельскохозяйственного использования.
В связи с этим для организации ведения дачного хозяйства необходимо перевести земли сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов и использовать их под дачное строительство, если это предусмотрено утвержденным генеральным планом развития поселения.
По действующему законодательству такой перевод возможет по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.