Общий дом

**no logo** » Ср дек 14, 2005 22:30

Покупаем садовый участок в Подольске. На участке есть маленький деревянный дом. Одна незадача: дом стоит на двух участках - будущем нашем и соседнем (соседка - двоюродная сестра хозяйки нашего участка). То есть, граница участков проходит строго посередине дома. Сам дом выполнен в виде двух отдельных "квартир", изолированных друг от друга, но имеющих общую стену (по ней и проходит граница земли). Так, чтобы было понятнее, - сначала была построена "наша" половина, когда эти два участка были одним целым (впоследствии это целое было поделено между сестрами). Затем, после деления, была пристроена вторая часть, и крыша ее находит на нашу крышу. К чему так подробно описываю - чтобы стало ясно, что "распилить" этот тандем невозможно. Дом никогда не регистрировался, хотя на старых планах товарищества он есть, даже в БТИ есть его план (товарищество когда-то зачем-то делало). Мы сделали на него техпаспорт (на весь, естественно). В паспорте собственники не указаны, в собственность-то он не оформлялся никогда. Теперь самое интересное. Вначале нам в юридической консультации (!) сказали, что надо оформить весь дом в БТИ на кого-то одного (одну из сестер), а затем разделить по суду. Но в суде этому страшно удивились: что делить, если нет объекта собственности? Консультировать они, дескать, не консультируют. Идите к юристу. Когда я бодро сообщил, что в юр. консультации еще и след мой не простыл, то они нехотя и несвязно намекнули: надо, мол, подать заявление о признании прав собственности. Образцов такого заявления я не нашел в здании суда и пошел к другому юристу. Другой юрист заявил (тоже взяв плату), что не так все, мол. Что признать право собственности - убиться можно, куча инстанций и денег. Лучше плюнуть на это. Далее я посетил архитектурное управление при Администрации города Подольска (которое ставило свою "визу" на плане домика для техпаспорта), и милая женщина изложила мне свое не официальное, но компетентное видение данного вопроса. А именно, что процедура оформления садовых домов и ввода их в эксплуатацию в Подольском районе упрощена. И все, что нужно, это справка от Председателя, Свидетельство на землю и техпаспорт дома. И можно смело следовать в Регистрационную палату. В Регистрационной палате... Тут вспоминается задорновское "В это время проводница второго девятого вагона..." Так вот, в Регистрационной работала знакомая хозяйки нашего будущего участка. И только поэтому тамошний начальник отдела со мной побеседовала. А так, на общих основаниях, - "мы не консультируем, идите к юристам". При слове "юрист", сами понимаете, я уже грустно улыбаюсь. Нет, чтоб посадить своего юриста, ну или направлять куда следует, намекая, что "этот юрист все знает". Нету у них такого сервиса. Так вот, представительница "первой инстанции" на мой вопрос, как зарегистрировать дом на двоих собственников, а лучше - только его половину зарегистрировать, ответила: "Только после реального раздела". "А кто делает реальный раздел?" - спросил я. "Суд!" - ответила она. Аплодисменты. Занавес. Скажите, как по-вашему здесь нужно действовать? В какую точку вернуться? Может, прав суд, с заявлением о признании права?

**Калинин** » Пт дек 16, 2005 15:16

no logo Согласно перечню документов, представляемых гражданами-членами садоводческих некоммерческих товариществ для государственной регистрации прав на садовые домики, построенных до 16.05.1999 г. – вступления в действие Закона Московской области «Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области правоустанавливающим документом в этом случае является – Справка, выданная члену садоводческого товарищества и имеющая номер, дату, подписи председателя и бухгалтера с расшифровкой этих подписей, скрепленная печатью и содержащее сведения: -членство в товариществе; -описание объекта недвижимости в соответствии с планом застройки СНТ и его местонахождении (ссылка на земельный участок обязательна) -согласование строительства со службой главного архитектора (из вопроса следует, что виза на плане домика им проставлена, значит, они согласуют и эту справку). Если же дом построен после указанного срока, то право собственности можно получить только через суд по ст. 222 Гражданского кодекса. Соглашение о реальном разделе домовладения не требует обязательного нотариального удостоверения и может быть заключено между гражданами, являющимися членами долевой собственности в простой письменной форме и должно пройти процедуру регистрации. Так что для начала, Вам необходимо зарегистрировать право долевой собственности, получив вышеуказанную справку у председателя СНТ, в которой будут указаны два обладателя права долевой собственности по ½ доле на домовладение, либо решение суда, определяющего доли в праве собственности на самовольно возведенное строение по ст. 222 Гражданского кодекса (возведенное после 16.05.1999 г.). Лучше, если оба сособственника зарегистрируют свои права на доли в праве, а затем смогут ими распоряжаться в соответствии с Гражданским кодексом. Однако, регистрация права собственности (в т. ч. долевой) носит заявительный характер, то можно провести регистрацию и одного долевика. После такой процедуры он вправе распоряжаться своей долей (дарением, без согласия второго долевика, по договору купли-продажи с учетом ст. 250 ГК с согласием долевика). В начале необходимо зарегистрировать права землю, так как Земельный кодекс предусматривает единство судьбы земельного участка и строения, на нем расположенного.

**no logo** » Сб дек 17, 2005 11:49

Спасибо за разъяснение! Но не все так гладко выходит, поэтому я вынужден Вас еще порасспрашивать. [q]В начале необходимо зарегистрировать права землю, так как Земельный кодекс предусматривает единство судьбы земельного участка и строения, на нем расположенного.[/q] То есть, сначала нужно получить розовое Свидетельство на землю? Потому что синее-то есть. И при этом, как я понял из других Ваших ответов, можно это совместить с передачей прав собственности? Или же в моем случае надо делать поэтапно? Я так рассуждаю: ну, допустим, по договору купли-продажи перейдет собственность к нам, в Свидетельстве уже не будет того лица, которое реально строило дом... И тогда на кого Председатель будет справку писать? Мы-то дом не строили в 1958 г. (когда он реально и был построен). Этот вопрос сейчас наиболее важен для меня потому, что если все так и обстоит, то я начну без промедления оформлять землю. А с домом мы чуть позже "повоюем". [q]Так что для начала, Вам необходимо зарегистрировать право долевой собственности, получив вышеуказанную справку у председателя СНТ, в которой будут указаны два обладателя права долевой собственности по ½ доле на домовладение[/q] В смысле, в Регистрационной палате зарегистрировать? Но они и слышать об этом не хотят. Твердят: "Только решение суда!" И как их убедить, что они неправы? [q]Соглашение о реальном разделе домовладения не требует обязательного нотариального удостоверения и может быть заключено между гражданами, являющимися членами долевой собственности в простой письменной форме и должно пройти процедуру регистрации.[/q] Вот! Практически, именно это я им и предлагал! Правда, я не сам эту схему придумал: один из юристов подсказал. А именно: написать соглашение в простой письменной форме о разделе дома с подробным описанием долей согласно плана БТИ. Подписать это соглашение. А подписи - только подписи! - заверить у нотариуса. От этого он не откажется (от заверения долей - вполне может отказаться). Таким образом на руках оказывается соглашение, имеющее юридическую силу, а также - для особо мнительных - даже печать нотариуса. То есть, сказать после этого "Я не подписывал" будет уже затруднительно. Но Регистрационную это не устроило. [q]Так что для начала, Вам необходимо зарегистрировать право долевой собственности[/q] [q]Лучше, если оба сособственника зарегистрируют свои права на доли в праве[/q] Не понимаю, в чем тут тонкость отличия? Разъясните, пожалуйста. [q]После такой процедуры он вправе распоряжаться своей долей (дарением, без согласия второго долевика, по договору купли-продажи с учетом ст. 250 ГК с согласием долевика).[/q] То есть, при купле-продаже надо будет еще нотариально заверенное согласие второго долевика? [q]...Справка, выданная члену садоводческого товарищества и имеющая номер, дату, подписи председателя и бухгалтера с расшифровкой этих подписей, скрепленная печатью и содержащее сведения:[/q] А вот в нашем случае как оформлять справку? Одну на двоих собственников? С формулировками типа "ИМИ был построен..." и т.п.? Заранее благодарен за участие и понимание.

**Калинин** » Пн дек 19, 2005 22:59

no logo Справка, выданная председателем СНТ должна содержать сведения о двоих сособственниках, лучше, если в ней будут определены доли, например, по ½. на садовода. Этот документ и будет являться основанием для регистрации права в регистрирующем органе. Конечно, вести регистрацию по решению суда – очень просто, и отвечать ни за что не нужно, ведь есть решение суда, которое обязательно для исполнения всеми организациями, учреждениями и гражданами по ст. 13 ГПК. Но ведь имеется законодательство, которое предусматривает в качестве правоустанавливающего документа наличие такой справки. Розовое свидетельство на землю выдавалось комземами до 31.01.1998 г., сейчас право собственности регистрируется в регистрирующем органе, там , где Вас не понимают. Попробуйте сдать в этот орган предлагаемые мною документы, кстати этот перечень опубликован на сайте (http://www.mosoblreg.ru) в перечне документов, представляемых гражданами – членами СНТ для государственной регистрации прав на садовые домики в разделе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. Такой же перечень документов должен быть вывешен на информационном стенде в регистрирующем органе. Получив отказ, Вы вправе обжаловать его в суде. Лучше, если оба долевика зарегистрируют свои права одновременно, это позволит Вам уйти от лишних зацепок со стороны регистрирующего органа. Согласие долевика при купле-продаже диктуется статьей 250 Гражданского кодекса, от этого не уйти. Хотя существует процедура, прописанная в законе о регистрации прав на недвижимость, когда в качестве «согласия» прилагается уведомление о направлении долевику извещения о предлагаемой цене (лучше, если его отправит нотариус). Регистрирующий орган принимает при сделке заявления от двух сторон, поэтому и при разделе имущества необходимо представлять интересы сторон двум людям, только не супругам. Пусть у второй стороны будет доверенность на сдачу документов в регистрирующий орган. Вообще-то, можно подождать принятия изменений в закон о садоводстве, который предполагает разрешение Ваших проблем, но будет ли жив продавец к тому времени?

**no logo** » Вт дек 20, 2005 03:55

Спасибо, всё в общем-то ясно! Последний (пока) вопрос: возвращаюсь к своему же старому.[q]...И при этом, как я понял из других Ваших ответов, можно это совместить с передачей прав собственности? Или же в моем случае надо делать поэтапно? Я так рассуждаю: ну, допустим, по договору купли-продажи перейдет собственность к нам, в Свидетельстве уже не будет того лица, которое реально строило дом... И тогда на кого Председатель будет справку писать? [/q] То есть, говоря короче, можем ли мы сейчас произвести регистрацию и куплю-продажу только земли, а домик "докупить" потом? А то время-то идет. Да, ещё! Ведет ли это к двум договорам купли-продажи и двойной оплате за регистрацию? Надо ли будет при этом хотя бы "виртуально", на бумаге, разделить сумму сделки на стоимость земли и стоимость дома? [q]но будет ли жив продавец к тому времени?[/q] А даже если и жив, то может ли он "удалиться от дел", благо деньги уже все получены? Что-то мне подсказывает, что может... Кстати, спасибо за ссылку: полезный сайт.

**Калинин** » Ср дек 21, 2005 14:44

no logo Земельным законодательством предусматривается единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости, на нем расположенного. Поэтому, лучше решать вопрос с приобретением и земли и расположенного на нем объекта одновременно, так как Вы выиграете в оплате за проведение регистрации, так как регистрация сделки в этом случае будет только одна, но сразу на два объекта: землю и расположенное на нем строение (т.е. 500 руб. на сегодня). Плата за регистрацию права собственности взимается отдельно за каждый объект, и госпошлина за регистрацию составляет 500 руб. с объекта. Продавец, тем более получивший деньги, будет всячески устраняться от дел законной передачи объектов по договору купли-продажи, поэтому, лучше один раз свести его к нотариусу, чтобы он описал представительство другому лицу всех предполагаемых действий. Причем, в доверенности должно быть указано лицо, не являющееся супругом покупателя, в противном случае у Вас не примут такой договор к государственной регистрации.

**no logo** » Чт дек 22, 2005 11:47

Все понятно, спасибо большое. А вот это [q]Причем, в доверенности должно быть указано лицо, не являющееся супругом покупателя, в противном случае у Вас не примут такой договор к государственной регистрации.[/q] для меня новость. Везде все говорил и писали, что можно... Или я опять каой-то разницы и контекста не заметил?

Общий дом

Кто сейчас на конференции