Второй дом на участке

[Михаил Рубцов]

Есть участок ИЖС с домом, находящийся в долевой собственности. Половина дома (соседа) находится в плачевном состоянии из-за пожара. Скоро начнется суд по разделу участка в натуре.
Вопрос в следующем, какими СНиПами нужно руководствоваться по постройке нового дома рядом с текущим (наша часть участка - 6 соток), т.к. я новичок в этом деле. Все дело в том, что восстанавливать текущий дом бессмысленно, да и через пару лет он полностью придет в негодность, а жить надо где-то

[Михаил Рубцов]

Почитав форум и другие источники, как я понял, можно начать строительство. При этом дом будет идти как хозяйственная постройка, расстояние до других зданий как раз будет соблюденно (не менее 3 м). Все, что останется - это сделать кадастровую съемку.
Вроде так

И где можно проконсультироваться по данному вопросу? А то СНиПов море.

[Калинин]

Земельный участок для индивидуального жилищного строительства – земельный участок в черте населенного пункта, предоставленный гражданину или приобретенный им для возведения жилого дома c правом регистрации проживания в нем, бытовых и хозяйственных строений и сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а также с правом выращивания декоративных и сельскохозяйственных культур.
В связи с тем, что основная цель земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства – строительство жилого дома, необходимо подходить к установлению минимального размера получаемого в результате деления земельного участка с учетом существующих норм и правил планировки и застройки территорий малоэтажного строительства (СП 30-102-99), принятыми постановлением Госстроя России от 30.12.1999 г. № 94 (далее – Правила).
Пунктом 5.3.2 Правил установлено, что усадебный, одно - двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м., от красной линии проездов – не менее чем на 3 м, а от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов расстояние должно быть не менее 5 м.
Кроме того, пункт 5.3.4 Правил определяет, что до границы соседнего приквартирного участка расстояние по санитарно-бытовым условиям от усадебного, одно – двухквартирного и блокированного дома должно быть не менее 3 м.
Исходя из приведенных выше норм, для строительства индивидуального жилого дома, например, размером 8м Х 8м, необходимо иметь земельный участок не менее 250 кв.м (15м Х 17 м, без учета строительства хозяйственных построек).

[Михаил Рубцов]

2 Калинин

Это я уже читал .) Свободного места как раз хватает на дом 8x8. Были у пожарников, они сказали, что внутри участка строить можно как хочешь , главное расстояние между соседями. А так как свободное место в глубине, то все нормы априори соблюдаются, но это мое мнение. Все же пожарники сказали, что лучше к ним уже с планом участка подойти и размещением построек на нем, чтобы был предмет разговора.
Еще не очень ясно с разрещением, т.к. нам сообщили, что скоро вступает в силу некий законопроект, который определит ведомство его дающее. Сейчас это СГCН (Служба ГосСтрой Надзора), а будет вновь МВК (Межведомственная Комиссия), если я не ошибаюсь. В общем нам посоветовали обратиться через два месяца, когда все это установится, с замечанием, что данную процедуру будет пройти легче.

Место действия Питер.

[Vychalkovsky]

Михаил Рубцов
У меня наверное очень похожая история на Вашу. У меня тоже долевая собственность 1/2 участка и дома. Дом очень старый но крепкий, но все же можно назвать что он весь находится в плачевном состоянии.
Я тоже хочу разделить участок в натуре, и на своей части построить новый дом. Но мне агент по недвижимости, сказала, что это невозможно сделать т.к. поселковое руководство не выделяют участки менее 12 соток. А наша доля в участке 8 соток. С главой поселковой администрации я еще не общался.
У вас должен состояться суд по этому вопросу, и как я понимаю, вопрос о разделе почти решен. А что предшевствовало данному решению, какие действия Вы предпринимали?
Вопрос еще усложняется тем что мой совладелец проживает за границей. И на контакт со мной выходил только один раз. Можно будет что то сделать без его участия.
И вообще что посоветуете делать в данной ситуации.

[Михаил Рубцов]

2 Vychalkovsky

Вопрос с судом еще не решен, мы только пойдем туда в ближайшее время. Но перед этим еще раз попытаемся мирно решить вопрос.

[Калинин]

Vychalkovsky
Ваш агент немного путает требования 33 статьи Земельного кодекса РФ, согласно которой предельные нормы земельных участков, предоставляемых в населенном пункте для ИЖС и ЛПХ устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. В этой статье речь идет о земельных участках, предоставляемых в собственность гражданам из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель и не распространяется на земельные участки, уже находящиеся в частной собственности (долевой собственности).
В связи с чем, собственник земельного участка вправе им распоряжаться по своему усмотрению, согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, если это не затрагивает законные интересы других граждан.
Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества. Что и происходит в Вашем случае.

[Vychalkovsky]

Калинин
Спасибо, за информацию она для меня весьма полезная. К сожалению, мне на почту не пришло уведомление о новом сообщении в этой теме. Поэтому пишу только сейчас.
1.Если я Вас правильно понял, то я с соседом могу составить соглашение о разделе участка, заверить нотариально и потом на основании этого соглашения перерегистрировать свою часть участка?
2. Как я писал, хочу строить на участке новый дом, потом регистрировать его по дачной амнистии, могу ли я начать строительства без согласия соседа? Если нет, то как его согласие должно быть оформлено.
3.Что посоветуете делать, если соседа нет (живет за границей). Можно на него как то повлиять чтобы он начал предпринимать какие то действия в отношении своей доли. На данный момент у него даже собственность не оформлена. Эта доля участка и дома перешли на правах наследования.
4.Если мы с соседом все таки построим 2 дома на этом участке и оформим раздел, заверим нотариально, мы сможем зарегистрировать эти дома?
5. И последний вопрос. А может сосед продать, подарить, передать свою долю в доме без земли? Раз он нехочет ремонтировать старый дом я могу купить его половину а он пусть строит новый дом.

[Калинин]

в предыдущем вопросе Вы писали «У меня тоже долевая собственность 1/2 участка и дома. Дом очень старый но крепкий, но все же можно назвать что он весь находится в плачевном состоянии». То есть надо полагать, что Вы зарегистрировали свою долевую собственность на землю в размере ½ доли в праве и дом в размере ½ доли.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться иным образом. Считаю, что это вариант для Вас, пусть сосед подарит Вам и ½ долю на земельный участок и ½ долю на дом, Вы станете единоличным собственником и снимете все проблемы с получением какого-либо согласия.
Ст. 245 ГК РФ предусматривает возможность отделимых улучшений общего имущества, без соглашения, которые поступают в собственность того из участников, который их произвел. Однако, в Вашем случае даже не определено на местности Ваша доля в праве, почему Вы решили, что эта часть земельного участка принадлежит Вам и на ней Вы решили построить новый дом, а не другая?
Советую приступать к строительству только после раздела земельного участка в натуре или поступить так, так я советовал выше.
Ваш сосед может Вам поджарить долю в праве на дом, но только с одновременным отчуждением доли в праве на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве на дом (п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

[Vychalkovsky]

Еще раз огромное спасибо, за то что уделяете время и отвечаете на мои вопросы. Вопросов становится меньше и они уже переходят в практическую плоскость.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться иным образом. Считаю, что это вариант для Вас, пусть сосед подарит Вам и ½ долю на земельный участок и ½ долю на дом, Вы станете единоличным собственником и снимете все проблемы с получением какого-либо согласия.

В том то и дело что сосед то ничего продавать, дарить не желает. Он высказывал свое желание, вместо старого дома потроить свой новый. А т.к. он передать свою часть дома без земли не может. Я начал думать о строительстве своего нового дома (иначально планировал реконструировать старый).
1 Если делить участок то каков механизм? Куда обращаться и т.д.?
2 Можно ли на с соседом строить два дома без раздела участка и потом зарегистрировать?
3 И худший вариант. Сосед не появляется дом требует капитального ремонта. Можно произвести раздел без его участия и каков механизм?
Благодарю заранее.

[Калинин]

Повторяюсь, ст. 252 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
То есть, так как Ваш сосед не дает согласия на выдел Вашей доли, Вы вправе обратиться в суд с исковым к соседу о выделе (разделе) имущества, находящегося в долевой собственности. Тем самым, Вы получите решение о выделе своей доли, сможете зарегистрировать право собственности на уже самостоятельный земельный участок с правом распоряжения им по своему усмотрению.
При этом следует учесть вопрос с делимостью земельного участка и дома. По дому _ должно быть два отдельных входа и капитальная стена между соседями.
Ограничение, связанное с разделом земельного участка, находящегося в частной собственности, определено ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Необходимость соблюдения вышеуказанных предельных норм для вновь образуемых земельных участков при разделе старого земельного участка его собственником Земельным кодексом Российской Федерации напрямую не урегулирован. Поэтому, для определения делимости земельного участка на части, различные по своей площади, необходимо использовать имеющееся законодательство.
Земельный участок для индивидуального жилищного строительства – земельный участок в черте населенного пункта, предоставленный гражданину или приобретенный им для возведения жилого дома c правом регистрации проживания в нем, бытовых и хозяйственных строений и сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а также с правом выращивания декоративных и сельскохозяйственных культур.
В связи с тем, что основная цель земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства – строительство жилого дома, необходимо подходить к установлению минимального размера получаемого в результате деления земельного участка с учетом существующих норм и правил планировки и застройки территорий малоэтажного строительства (СП 30-102-99), принятыми постановлением Госстроя России от 30.12.1999 г. № 94 (далее – Правила).
Пунктом 5.3.2 Правил установлено, что усадебный, одно - двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м., от красной линии проездов – не менее чем на 3 м, а от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов расстояние должно быть не менее 5 м.
Кроме того, пункт 5.3.4 Правил определяет, что до границы соседнего приквартирного участка расстояние по санитарно-бытовым условиям от усадебного, одно – двухквартирного и блокированного дома должно быть не менее 3 м.
Исходя из приведенных выше норм, для строительства индивидуального жилого дома, например, размером 8м Х 8м, необходимо иметь земельный участок не менее 250 кв.м (15м Х 17 м, без учета строительства хозяйственных построек).
Действующее законодательство разрешает строительство объекта недвижимости на земельном участке, находящемся на одном из вещных прав (в том числе в долевой собственности) или в аренде. Что не запрещено законом, то разрешено.

[Vychalkovsky]

Пунктом 5.3.2 Правил установлено, что усадебный, одно - двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м., от красной линии проездов – не менее чем на 3 м, а от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов расстояние должно быть не менее 5 м.
Кроме того, пункт 5.3.4 Правил определяет, что до границы соседнего приквартирного участка расстояние по санитарно-бытовым условиям от усадебного, одно – двухквартирного и блокированного дома должно быть не менее 3 м.
Исходя из приведенных выше норм, для строительства индивидуального жилого дома, например, размером 8м Х 8м, необходимо иметь земельный участок не менее 250 кв.м (15м Х 17 м, без учета строительства хозяйственных построек).
Действующее законодательство разрешает строительство объекта недвижимости на земельном участке, находящемся на одном из вещных прав (в том числе в долевой собственности) или в аренде. Что не запрещено законом, то разрешено.

Сейчас общий участок составляет 25Х64 м. Соответственно после раздела он станет 12Х64м. Исходя из указанных выше норм ширина дома не может привышать 6м ? Или участок можно разделить не просто попполам а первые 32 метров ширина 18м одного участка 7, а потом наоборот?
Исходя из полученной информации проще не далить участок. Найти соседа угворить построить одни сблокированный дом и разделить половины дома соглашением, а участок разделить только фактически. Возможен такой вариан?

[Калинин]

По существующей ситуации в Вашем положении невозможно сделать раздел участка пополам, как бы этого не хотелось. Поэтому, целесообразнее построить дом на двоих, с различными входами и выходами, как Вы и предлагаете. То есть дом получится сблокированный, имеющим одну общую стенку, или хотя бы одну общую точку соприкосновения. В этом случае строительные нормы будут распространяться только по отношению к соседним участкам (3 м.), между собой таких разрывов делать нет необходимости.
Это обстоятельство и необходимо объяснить Вашему соседу, который уехал за границу, но горит желанием построить новый дом на земельном участке. Постарайтесь разместить дом на участке так, чтобы «разделительная ось» в дальнейшем проходила по границе земельного участка, который Вы с соседом сможете разделить в натуре (если Вам это захочется) или кто-то решить сделать выдел своей доли.

[Vychalkovsky]

Калинин
Спасибо огромное Вы мне здорово помогли