Как купить землю если не определен статус?

[LDen]

Построил павильон до разграничения федеральной и муниципальной собственности. Но сейчас граница федеральной и муниципальной земли проходит по середине павильона. Как купить земельный участок под павильоном? С муниципалами вопрос решен плачу арендную плату за часть зем. участка которая на мун. земле находится, а с федералами проблемы - во первых не знаю к кому обратится и как себя подстраховать? Сейчас разделил павильон на две части - два техпаспорта: разделил по границе между муниц. и федерал. землями, хочу попробовать по отдельности купить.

[Калинин]

В принципе Ваша ситуация невозможно по действующему законодательству. Либо Вы построили здание с нарушениями действующего законодательства, либо разграничение собственности проведено не на должном уровне, без учета построенного сооружения.
Проблема определения конкретных размеров земельного участка, «причитающегося» собственнику расположенного на нем объекта недвижимости разрешается п.3 ст.33 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой говорится, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Конкретные же границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактической используемой площади земельного участка (ч.7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно части четвертой ст. 28 Закона о приватизации земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка. Этот план предоставляется покупателем и удостоверяется органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Заявление же о том, что при продаже здания покупатель вправе приобрести лишь тот участок, который соответствует границам этого здания, не основаны на законе.
В этой связи нужно учитывать такой фактор, как разрешенное использование земельного участка (цель его предоставления), которое может быть установлено при анализе различных документов: договоров аренды, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
К примеру, если участок (участки) был предоставлен в аренду для строительства здания, то он (они) может быть выкуплен собственником здания в целом.
Если же участок большей площади (несколько земельных участков) был представлен не только для строительства, но и для иных целей, то весь участок (несколько земельных участков) не может быть продан в порядке, установленном для собственников недвижимости.
Проведение межевания границ земельного участка, с учетом фактической используемой площади земельного участка под зданием, сооружением необходимо производить в случае, если здание располагается на нескольких земельных участках или занимает части земельных участков. В «задействованные» для выделения площади, необходимой для обслуживания здания, земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет, придется вносить изменения.
Объектом договора купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации). Если кадастровый план выкупаемого участка отсутствует, то орган местного самоуправления должен обеспечить изготовление кадастрового плана и утвердить проект его границ. Границы и размер участка определяются с учетом фактически используемой площади (п.1 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации).
Кстати, Конституционный суд Российской Федерации установил, что понятие «предоставление земельного участка» недопустимо распространять на случаи перерегистрации права владения и пользования земельными участками (Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 13.12.2001 г. № 16-П). Это касается и определения границ участков.
Думаю, что для приведения Вашего строения в соответствие с действующим законодательством необходимо вносить изменения в государственный кадастровый учет.