Покупка земли

[Serjant4]

Здравствуйте уважаемые гуру!
Ситуация в следующем, не давно надумал приобретение участка в собственность с последующим строительством дома. Так вот ездил, искал долго уже как 1,5 года прошло с того момента как все началось, так вот через «знакомого знакомого» нашел себе понравившийся участок, находится на территории деревни, на краю. Но дело вот в чем: участок находится в долгосрочной аренде на 10 или 15 лет, договор аренды я видел (могу, если получится приложить, он с кадастровым планом), но покупать арендуемую землю мне не очень хочется, даже у какого-либо знакомого. Он предлагает мне следующее: он арендуемую землю переводит в разряд собственности при том не на себя сначала как положено, а сразу на меня, дабы имеет разного рода связи с администрацией района, но для того чтобы зарегистрировать землю в собственность ему нужно возвести фундамент некого размера хоть 3х4, ну и там по некоторым правилам от дороги 5м. ..от земли 40см мин. и т.п. Сам по себе без потенциального покупателя, он это делать не хочет, ссылаясь на то, что оформлять ему в собств. лень, а потом переводить на др. хозяина; поставит фундамент – даже мелкий, а др. хозяину не понравится ни место расположения его, ни сам фундамент. Но вопреки Зем. кодексу фундамент для регистрации земли нужен, ссылаясь на прихоть администрации района (ну последних тоже можно понять)
Вопросы:
1) Идет ли речь о кидалове?, если:
- Денег с меня никаких не требует, соглашается на мои условия, что пока не увижу документы у себя в руках – платить ни за что не буду; обещает во всем помощь, от электричества до газа, вплоть до строительства и как я понял по разумным ценам..
- По осени самолично я отверг его предложение, подозревавая, что он что-то недоговаривает, он не звонил, но я узнал через знакомых, что по весне он собирается все равно ставить мелкий фундамент куда взбрендит, чтобы переводить землю хотя бы на себя; и после попыток найти что-то лучшее было принято решение вновь связаться с ним.
Недавно договорился с ним на словах, где и какой фундамент, я хочу и он должен быть, пока на словах, и теперь он спрашивает меня, типа а вдруг я его кину. Не заплачу ни за что и вбухает он денег в фундамент, а я откажусь. Предложил составить договор или что-нибудь в этом роде.
Вопрос второй
2) Какой договор можно составить в этом случае или какую-нить другую бумагу??? Все деньги я платить буду все равно только после оформления земли!
3) И какие еще бумаги нужны при строительстве? Ну понадобиться могут, что-то вроде сметы, чтоб цена фундамента потом не улетела резко вверх да и цена на землю не повысилась.
Премного заранее благодарен за ответ!

[Alexandra]

Начнем с того, что оформить собственность минуя интересы арендатора, то бишь Вашего знакомого нельзя. При каких не было связей, есть закон. И неверный процесс оформления права может послужить в будущем основанием для признания сделки недействительной. Кстати, той же администрацией.
То, о чем говорит Ваш знакомый - это возможность оформления земельного участка в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ. О чем эта норма? Если участок находится в аренде, оформленной до 2001 года (до момента введения в действие ныне действующего ЗК РФ), и на участке расположено строение, которое находится у арендатора в собственности, то он имеет право на приватизацию земельного участка.
Имеет ли право собственник здания, строения, сооружения на приобретение земельного участка в собственность, если договор аренды земельного участка им оформлен после введения в действие ЗК РФ, принимая во внимание изменения, внесенные в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"?
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ и федеральными законами.
Данные положения Закона распространяются в том числе и на лиц, которым первоначально земельный участок был предоставлен в аренду с целью строительства объекта недвижимого имущества. Указанные лица могут реализовать свое право на приобретение земельного участка в собственность с момента государственной регистрации права собственности на возведенный объект недвижимого имущества
Возможность приобретения права собственности на земельный участок вне зависимости от срока заключения договора аренды земельного участка установлена положениями Федерального закона от 24.07.07 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", которым ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнена пунктом 2.2 следующего содержания: собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ. В данном случае, обратите внимание на фразу "приобрести". Возможно Вашему знакомому придется за плату приобретать участок.
Резюмируя вышесказанное:
С учетом сказанного и написанного, знакомый может оформить право собственности на участок бесплатно или за плату. Порядок следующий:
1. Формирование документов на земельный участок (межевание, оформление кадастрового паспорта)
2. Обращение с ходатайством в администрацию о предоставлении земельного участка в собственность.
3. В случае положительного результата - регистрация права собственности на земельный участок.
Обратите внимание еще раз на следующие ньюансы:
1. Сначала регистрируется право собственности на строение, а потом на участок.
2. Переформить право собственности минуя арендатора невозможно.
Удачи!

[Калинин]

Вашему знакомому предоставлен в аренду земельный участок для ИЖС. Очевидно он имеет разрешение на строительство, которое действует в течение 3-х лет. Если арендатор не закончит строительство в этот срок. То земельный участок может быть изъят. Поэтому Ваш знакомый старается возвести фундамент и зарегистрировать право на незавершенное строительство в соответствии со ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
Так как в дальнейшем он собирается «продать Вам право аренды» (что не допускается законодательством), то спрашивает величину фундамента.
В принципе с ним можно согласиться, если знакомый оформит право собственности на незавершенное строительство и при составлении договора купли продажи одновременно переуступит Вам право аренды (второй договор).
Понятно, что люди вы случайно знакомые и существует недоверие между Вами относительно расчета. Заключите предварительный договор, описав в нем все, что пожелаете, лучше заверьте свои подписи под ним у нотариуса. Такой договор не требует государственной регистрации, но будет признан судом в случае нарушения обязательств сторонами.
До 01.01.2010 года какого-либо разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (93-ФЗ от 30.06.2006).
Если срок действия этого закона не будет продлен то Вам придется руководствоваться ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса от 29.12.2004 № 190-ФЗ.