возможно ли приватизировать землю?

[Mariana]

Моя история такова: мой дед в 1946г оформил договор застройки сроком на 50 лет на уч-к в 15 соток. В 50-х годах самовольно был переставлен забор вдоль существующей дороги, таким образом фактическое использование земли составило 23 сотки за которые регулярно платились налоги. Построенный на этом уч-ке дом передавался в наследство и право собственности на дом было общедолевым. Сейчас я и моя совладелица оформили юридический раздел дома и хотим перейти к оформлению земли в собственность.
Имеем ли мы право, опираясь на договор раздела дома, разделить землю на два участка исходя из фактического использования земли (23 сотки) с последующей приватизацией каждому своей части земли?
Межевой отдел заявил, что мы должны сперва приватизировать землю в общедолевую собственность (именно 15 соток, а остальное висит в воздухе), а потом делать раздел. Правомерно ли это? Какие нормы передачи земли в собственность существуют? Как поступить в данной ситуации? Уч-к относится к ИЖС и находится в черте одного из городов ближнего подмосковья. Заранее благодарю за совет.

[DMV]

Какие документы на ЗУ сейчас у вас есть? Когда вы вступали в наследство? Не был ли ваш участок учтен в ГЗК целиком ранее после 2001 года? (Хотя врядли). Что написано в завещании? Или наследство по закону? Если вы наследуете доли, то вам действительно надо сначала сформировать участок целиком и наследовать его в долях, допустим по 1/2 доли, сразу выделить из наследственной массы 2 отдельных ЗУ невозможно. Вначале вы должны оформить весь участок целиком, если вы действительно оформляете землю впервые,то можете получить на двоих не 15 соток, а землю в границах фактического использования, но не более определенного размера. Если площадь прирезки (которая свыше 15 соток) меньше минимального установленного размера для определенного вида использования ИЖС в данном случае, участок межуется в фактически сложившихся границах и в этом размере ставится на кад.учет. В разных районах МО минимальный размер ЗУ составляет 4-6 соток. Таким образом в лучшем случае вы сможете бесплатно оформить в собственность сначало на двоих 15+6= 21 сотку. С оставшимися 2 сотками придется разбираться отдельно, либо выкупать, либо в аренду брать. После оформления ЗУ 21 сотка в долевую собственность на двоих вы сможете разделить его в натуре на 2 части.

[Mariana]

Большое спасибо за ответ. На ЗУ сейчас имеется только старый договор застройки 46-го года, земля на кадастровом учете не стоит, только начали оформление и сделали геодезию всего участка.
Последние наследодатели моя мама (у меня наследство по закону) и ее родной брат (наследница - моя совладелица- по завещанию). В наследство (только по дому) мы вступили в 2005 и в2007 соответственно. Наследование произошло в равнодолевую собственность, как было у наследодателей. Две недели назад мы оформили реальный договор раздела по дому у нотариуса.
Можем ли мы притендовать по половине земли по договору застройки (где 15 соток, по 7,5 соток на каждого) и по половине из прирезанной земли (8 соток, по 4 сотки на каждого)?
Не подскажете, на какие статьи ЗК можно опираться? Я совершенно не могу понять какой статус имеет земля, ведь договор застройки имел 50-летний срок.
Заранее благодарю за ответ.

[DMV]

Земля в собственности, т.к. если нет никаких иных указаний на то, что допустим это аренда или ПБП, то все сомнения трактуются в пользу собственности. Если нет никаких документов подтверждающих это, то вам необходимо получить выписку из похозяйственной книги, которая и будет являться правоустанавливающим документом для регистрации права собственности. Да кстати, ЗУ включен в наследственную массу? Нотариус у вас запрашивал документы на ЗУ?
Претендовать-то вы можете, только вот на какой размер это вопрос. Напишите какой район МО у вас, чтобы определить минимально возможный размер ЗУ.

[Mariana]

Большое спасибо, что Вы взялись меня проконсультировать. При оформлении наследства натариус никакие документы в отношении земли не запрашивал. В наследном деле фигурировал только дом (как у меня, так и у моей совладелицы). Скажите пожалуйста, похозяйственная книга, это то же самое, что домовая книга? Какое содержание должна иметь эта выписка?
А ЗУ расположен в г. Железнодорожном МО. На землю действительно нет никаких док-в, кроме дог. застройки.
Заранее благодарю за ответ.

[Alexandra]

Большое спасибо, что Вы взялись меня проконсультировать. При оформлении наследства натариус никакие документы в отношении земли не запрашивал. В наследном деле фигурировал только дом (как у меня, так и у моей совладелицы). Скажите пожалуйста, похозяйственная книга, это то же самое, что домовая книга? Какое содержание должна иметь эта выписка?
А ЗУ расположен в г. Железнодорожном МО. На землю действительно нет никаких док-в, кроме дог. застройки.
Заранее благодарю за ответ.

Похозяйственная книга, она же шнуровая, она же домовая и пр. - документ, подтверждающий факт проживания в населенном пункте. Законодательство РФ в настоящее время очень скудно и непонятно делает различия между этими понятиями - домовая книга и похозяйственная. Однако, все-таки различие имеется. Если ориентироваться на законодательство, действовавшее в СССР, то домовая книга регистрировала факт проживания гражданина в жилом помещении, принадлежавшего ему на праве собственности (постановление Совета Министров СССР от 28.08.1974 № 667), а похозяйственная книга вопросы регистрации (прописки) не регулировала. Кстати к такому выводу пришел Верховный суд РФ в определении от 30.11.2007г. В Вашем случае Вам необходимот получить выписку из похозяйственной книги, которая хранится в местной администрации, или в архивном отделе администрации. С формой выписки Вы можете ознакомится в приказе Федеральной регистрационной службы РФ от 29 августа 2006г. № 146 "Об утверждении формы выписки их похозяйственной книги о наличии у гражданина прав на земельный участок"

[Mariana]

Я очень благодарна за пояснения по моим вопросам!
Сегодня прочитала статью 25.2 из ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной рег-ции..." и изменения от 23.11.2007 №268-ФЗ, оратив внимание на п.2 ст.25.2 и снова просмотрев свои документы, до меня дошло , что есть АКТ о том, что согласно решению Исполкома в 46-ом году произведен отвод ЗУ из землепользования... моему деду (мера земли в 15 соток), а дог. застройки ("Коммунальный Отдел представляет застройщику - сроком на пятьдесят лет - для строительства и дальнейшей эксплуатации ЗУ... согласно прилагаемого акта...) уже заключен на основании этого АКТА. Выходит этот АКТ и является правоустанавливающим док-м на землю? Но как понимать срок в 50 лет? И что же делать с излишками в 8 соток? Ведь фактическое использование земли осуществлялось более полувека.
Еще раз заранее благодарю за ответ.
P.S. Прежде чем идти по инстанциям, хотелось бы более четко понимать на что можно расчитывать.

[DMV]

Я очень благодарна за пояснения по моим вопросам!
Сегодня прочитала статью 25.2 из ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной рег-ции..." и изменения от 23.11.2007 №268-ФЗ, оратив внимание на п.2 ст.25.2 и снова просмотрев свои документы, до меня дошло , что есть АКТ о том, что согласно решению Исполкома в 46-ом году произведен отвод ЗУ из землепользования... моему деду (мера земли в 15 соток), а дог. застройки ("Коммунальный Отдел представляет застройщику - сроком на пятьдесят лет - для строительства и дальнейшей эксплуатации ЗУ... согласно прилагаемого акта...) уже заключен на основании этого АКТА. Выходит этот АКТ и является правоустанавливающим док-м на землю? Но как понимать срок в 50 лет? И что же делать с излишками в 8 соток? Ведь фактическое использование земли осуществлялось более полувека.
Еще раз заранее благодарю за ответ.
P.S. Прежде чем идти по инстанциям, хотелось бы более четко понимать на что можно расчитывать.

Не обращайте внимание на срок 50 лет. Этот участок земли уже находился в собственности вашего деда после принятия ЗК РФ. Я уже писал выше, что межевание проводится в соответствии с границами фактического землепользования с превышением на размер не более минимально установленного размера ЗУ. Пока не нашел к-л постановления о минимальных размерах ЗУ в г. Железнодорожном, это какой район МО? или это город областного подчинения и ни в какой район МО он не входит? Должно быть местное постановление о минимальных размерах ЗУ в вашем районе/городе. Мне вот не понятно другое, если этот участок не вошел в наследственную массу каким образом вы его вообще на себя сможете переоформить? В чей собственности он сейчас находится? Если это не наследство, тогда это муниципальная земля и вы сможете претендовать на площадь необходимую только для эксплуатации дома, т.е. на пятно застройки. Вам необходимо пойти к нотариусу и требовать от него выдачи свидетельства о праве на наследство на ЗУ. Вы фактически вступили в наследство, т.к. жили и эксплуатировали дом и пр. Нотариус даст вам перечень документом необходимых для выдачи свидетельства о праве на наследство, в т.ч. кадастровую справку, выписку из похозяйственной книги и пр. Вообще у вас не простой случай, лучше найти юриста понимающего в земельных вопросах о проконсультироваться с ним в реальности.

[Mariana]

Уважаемый DMV, да, действительно случай у нас непростой.
г. Железнодорожный относится к Балашихинскому району.
К сожалению и по всей видимости дед не был собственником земли, а только застройщиком. До 53-го года дед и бабушка владели построенным домом по 1/2 части, потом дед был осужден и его часть конфисковали в пользу тогда еще поссовета Кучино (наверно данный мк/р-н еще не входил в город). В 56-м году бабушка выкупила конфискованую часть и стала полной владелицей дома. Дед умер в 82-м году и от него никаких свидетельсв о наследстве не оформлялось. А после смерти бабушки в 82-м образовалась цепочка наследования по дому. Е динственное упоминание о земле было когда мама, ее брат и сестра вступили в наследство по дому после смерти бабушки, и то просто фраза, что "наследуемый дом расположен на ЗУ площадью 2328 кв.м. по данным инвентаризации 1984г."
Я вступила в наследство по дому по закону в 2005г, как же я могу требовать у нотариуса какие-либо док-ты на землю, если земля не фигурировала в наследстве?
Наверно, действительно собственником земли является город.
Скорее всего придется писать в администрацию города прошение о передаче земли в собственность...

[DMV]

Уважаемый DMV, да, действительно случай у нас непростой.
г. Железнодорожный относится к Балашихинскому району.
К сожалению и по всей видимости дед не был собственником земли, а только застройщиком. До 53-го года дед и бабушка владели построенным домом по 1/2 части, потом дед был осужден и его часть конфисковали в пользу тогда еще поссовета Кучино (наверно данный мк/р-н еще не входил в город). В 56-м году бабушка выкупила конфискованую часть и стала полной владелицей дома. Дед умер в 82-м году и от него никаких свидетельсв о наследстве не оформлялось. А после смерти бабушки в 82-м образовалась цепочканаследования по дому. Единственное упоминание о земле было когдамама, ее брат и сестра вступили в наследство по дому после смерти бабушки, и то просто фраза, что "наследуемый дом расположен на ЗУ площадью 2328 кв.м. по данным инвентаризации 1984г."
Я вступила в наследство по дому по закону в 2005г, как же я могу требовать у нотариуса какие-либо док-ты на землю, если земля не фигурировала в наследстве?
Наверно, действительно собственником земли является город.
Скорее всего придется писать в администрацию города прошение о передаче земли в собственность...

Мое ИМХО, что вам не нужно обращаться в администрацию о выкупе, т.к. вы имеете право на ее бесплатную приватизацию, либо она уже и так была в собственности наследодателя, тогда наследство.
Посмотрите ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
и п. 5 ст. 1 ЗК РФ

4. Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

И еще вот это: ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ:
Статья 25.2. Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства
1. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
(в ред. Федерального закона от 23.11.2007 N 268-ФЗ)
2. Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок является следующий документ:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
3. Обязательным приложением к представляемому в соответствии с настоящей статьей документу является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка.
(в ред. Федеральных законов от 23.11.2007 N 268-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
4. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок осуществляется также в случае, если:
сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном в соответствии с настоящей статьей документе, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка;
(в ред. Федеральных законов от 23.11.2007 N 268-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в этом паспорте указано, что площадь такого земельного участка ориентировочная, сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, сведения о таком земельном участке подлежат уточнению и тому подобное).
(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
(п. 4 в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ)
5. Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.
6. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок не допускается.
7. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы:
свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
один из документов, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
Представление предусмотренного абзацем вторым настоящего пункта документа не требуется в случае, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Сейчас вам нужно определиться каким образом оформлять землю в собственность.
Либо через наследство, либо через самих себя
В наследство входит, то, о чем вы сами заявите.
Вы не просили нотариуса выдать свидетельство о праве на наследство он не выдал. Попробуйте обратиться к нотариусу, основанием права собственности вашего наследодателя будет выписка из похозяйственной книги. Скажите, что обнаружили что ЗУ являлся собственностью наследодателя, т.к. в наследство вы фактически вступили, нотраиус по идее должен вам будет выдать и свидетельство о праве на наследство и на ЗУ, при этом потребует кадастровую справку, выписку из похозяйственной книги и пр. ИМХО, если вариант нотариус выдаст вам свидетельство о праве на наследство ЗУ это будет самый лучший вариант для вас, т.к. далее вы уже без проблем зарегистрируете свое право собственности в ФРС.

[Mariana]

Уважаемый DMV, большое спасибо за подробный ответ.
Еще мне хотелось бы спросить следующее: я и моя совлоделица по строению сделали реальный раздел дома и подали док-ты на регистрацию в ФРС, право общедолевой собственности прекратилось. Если я правильно понимаю, то наш дом превратился в два самостоятельных объекта недвижимости - каждый будет владеть частью дома с надворными постройками. Должны ли мы, как нам говорят, оформлять ЗУ сперва как единое целое, а потом разделить или каждый сможет заниматься землей самостоятельно (каждый из нас заинтересован в половине от всего ЗУ)? Было межевание всего ЗУ, границу между двумя половинами ЗУ нам не выносили. Нужно ли снова заказывать межевание? Можно ли в этом случае опираться на перечисленные Вами пункты статей ЗК для оформления земли?
Попробую заказать выписку из похозяйственной книги, интересно узнать, какие сведения в ней отразят.
Насчет св-ва о наследстве на землю - идея классная , но боюсь не выполнимая...
Нашла постановление балашихинского Сов. Депутатов, где говориться, что мин. размер ЗУ для ЛПХ или ИЖС составл. 6 соток. Буду пытаться получить половину по дог. застройки и половину из прирезки (тогда прирезка влезает в норму).

Может быть, не так страшен черт, как его малюют

[DMV]

Должны ли мы, как нам говорят, оформлять ЗУ сперва как единое целое, а потом разделить или каждый сможет заниматься землей самостоятельно (каждый из нас заинтересован в половине от всего ЗУ)? Было межевание всего ЗУ, границу между двумя половинами ЗУ нам не выносили. Нужно ли снова заказывать межевание? Можно ли в этом случае опираться на перечисленные Вами пункты статей ЗК для оформления земли?

Вот это самый интересный вопрос. ИМХО здесь надо идти от обратного и сначала определить каким образом вы будете оформлять ЗУ в собственность. Если это наследство, то о реальном разделе сразу не может быть и речи, т.е. если допустить, что участок уже находился в собственности наследодателя, то он наследуется целиком в долях без выдела их в натуре. Если вы будете к-л иным образом оформлять ЗУ на двоих по отдельности, то в любом случае вам надо будет делать отдельное межевание ваших 2 участков и потом по отдельности пытаться их оформить.

[Mariana]

Доброго времени суток!
Необходимость заставила меня снова обратиться за помощью на форум и продолжить начатую тему.
Как я уже упоминала, что договором застройки деду отводилось 15 соток (в 1946г) В фактическом использовании (примерно с 1957г) находится 23 сотки, что подтверждается данными инвентаризации и списками налогоплательщиков. Многими мытарствами мы с моей совладелицей (по строению) получили кадастровый план и постановление администрации г. Железнодорожный об утверждении схемы границ участка под ИЖС площадью 19 соток. Обрадовавшись, пошли в орган госрегистрации, но оказалось не все гладко. Устно мы получили отказ в регистрации права на участок, т.к. строение в 2008г разделили и теперь не попадаем под "дачную амнистию". Нас направили в суд. Юрист, к которому мы обратились за помощью, составил нам исковое заявление "о признании права общей собственности на зем. участок" и ответчик по данному заявлению - администрация. Суд отказал нам в удовлетворении иска. Правда официального опубликования решения еще не было. Администрация была на первом заседании суда и высказалась против признания прав собственности.
Сейчас подали краткую кассационную жалобу.

Может быть мы вообще неправильно составили иск, полагаясь на знания юриста?
Может у кого-нибудь была аналогичная ситуация?
Заранее спасибо за какие-либо советы.

[valkas_]

А какую землю вы собственно приватизировали, под уже существующим домом или "с ноля"?

[Mariana]

Да, на земле существует дом, построенный дедом после получения им участка под застройку. Но кроме договора застройки 1946 г. на землю ничего не было. Земля никогда не переоформлялась. Дом был в собственности у бабушки и передавался по наследству. По договору застройки площадь - 15 соток, фактически запользованная земля - 23 сотки с 1952 года. В октябре этого года администрация подписала постановление на 19 соток.
Суд нам в признании прав собственности на 19 соток отказал, применив ст. 194-198 ГК РФ (исковая давность), обозначив начало течение срока исковой давности с момента подписания постановления. А администрация оказалась бедным, обманутым собственником, который "оказывается не знал" кто запользовал землю более 50-ти лет назад. А наша семья - наглые, недобросовесные землепользователи.