Юридический форум для землевладельцев

здравствуйте. как просили, пишу на форум. Есть 10 соток (два по пять). огородничество. на склоне. в 150 м - коттеджное строительство.
1й, самый лучший вариант - обратиться с ходатайством к главе сельской администрации о продаже участка 6 или больше соток, прилегающего к верхним границам моих двух огороднических. для ведения садоводства. на нем строю дом 10х10 в два этажа (пишу по максимуму, больше точно не нужен) на фундаменте, регистрирую по дачной амнистии, еду в электросети и получаю ТУ на подключение. остальное делает муж. вообще конечная цель - электричество. варианты объединения с несколькими членами онт для создания снт не рассматриваются, потому что участки у всех остальных маленькие - по 2-5 соток и люди совсем ни в чем не заинтересованы.
1. каким параметрам должен отвечать дом и участок (размеры, наличие подъездов да-нет, какой ширины...), чтобы у электросетей не было ни одной причины для отказа? (какие законы?)
2. в адвокатской конторе объяснили, что муниципалитет, как собственник, вправе не продавать землю, если этого не хочет, причину напишут любую, подкопаться будет сложно - правда или нет? уже говорила по телефону с главой - даже слушать не стал, - "мы землю не продаем" - а по закону обязаны предоставить или нет? какие статьи?
3. про аукцион знаю. начальная цена на участок должна быть установлена независимым оценщиком - имею ли право его сама пригласить и оплатить или они пригласят, а я оплачу? основания (закон)?
4. под садоводство минимальный размер 6 соток? или можно меньше? а то, боюсь, чем больше участок, тем больше желающих на аукционе окажется. а максимум 25?
5. на какой заинтересованности администрации можно сыграть, чтобы им было выгодно продать мне землю? (ни о какой мзде речь не идет)

2й вариант. Обращаюсь с ходатайством предоставить участок в аренду. под садоводство. знаю, что в договоре должно быть указано "в аренду с правом постройки дома".
1. Какая может быть цена, как узнать? знаю только оценочную стоимость земли. как определяется и кем арендная?
2. какие сроки бывают? на сколько лет можно и нужно просить?
3. на каких основаниях могут оказать?
4. про что еще не забыть написать в договоре?
5. можно ли потом и как выкупить эту землю в собственность?
6. сроки рассмотрения ходатайства?

3й вариант. подать заявление на изменение вида разрешенного использования земли - с огородничества на садоводство.
1. нужно ли для этого предварительно выйти из состава онт?
2. какие могут быть основания для отказа администрации в изменении вида разрешенного использования?
3. какие на рассмотрение отведены сроки? статьи?
4. нужно ли объединить сначала участки два в один (5 соток, кажется, мало для садоводства).

4й вариант. строю дом на фундаменте на огородничестве, ввожу в эксплуатацию по амнистии.
1. не расценят ли такой дом как самовольную постройку со всеми вытекающими последствиями?
2. если все-таки получу документы - в электросетях этих документов будет достаточно или назначение "огородничество" в любом случае не даст провести электричество?

участок 20х50, где 50 - с одной стороны соседка, с другой - несанкционированная земляная лестница-спуск, узкая, взятая от моей земли и соседа. где 20 - сверху хочу докупить муниципальную, подъезд через коттеджи, теоретически однажды они могут запросто поставить шлагбаум и я не проеду. снизу 20 - есть в 200 метрах слева дорога огородничества нашего, отсыпана, оплачена, а потом узкий проезд (в одну машину) до участка. это я про подъезды - не будет ли проблем с вводом дома в эксплуатацию и подводом электричества.
Если все-таки поставят шлагбаум - оформлять сервитут? как? к кому обращаться? как определяется арендная плата? основания?

соседке, например, на заводе выделили бесплатно участок, который она потом приватизировала. при этом квартиру в городе (не Москве)муниципальную она приватизировала тоже, правильно? а если я москвичка, квартиру приватизировала, а участок мне никто нигде не выделял - могу ли обратиться (куда?) с заявлением о выделе земли бесплатно? или мне для этого нужно стать жителем подмосковья? и сколько лет я должна там прожить? или проработать? законы?

к чему еще я это спрашиваю - у мужа мать давно приватизировала дом и участок (они там живут всю жизнь, квартиры никогда не было). муж житель области. у меня не зарегистрирован. в собственности только машина. наследник только он один. может ли он просить о выделе участка бесплатно по месту проживания? если нет - почему. если да - на каких основаниях могут отказать? будет ли при этом учитываться участок в огородничестве, приобретенный мной до брака?

какой максимальной высоты может быть дом на садоводстве?

знаю, что на садоводстве можно строить не жилой дом, а жилое строение (в котором нельзя жить круглый год) - как они это определят? если есть электричество - можно ведь и круглый год. каким требованиям должно соответствовать строение? жилой дом - это к которому подведены коммуникации (газ, канализация), а к жилому строению их никогда не подведут? в этом разница?

очень интересуют "подводные камни" общения с адиминистрацией - чего лучше не говорить или не спрашивать?

где заранее можно узнать о градостроительных или иных планах администрации на интересующую меня землю и ее назначении, чтобы на прием я пошла со всех сторон готовая?

имеет ли смысл сначала пойти к главе района и поговорить о возможностях, а потом - к главе сельской администрации, на территории которой и находится участок, чтобы при случае объяснить, что я в курсе и наверху была. или сделаю себе только хуже?

готовлюсь, млин, как к военной операции

ну вот, кажется, все. ни один специалист, мне кажется, не сможет ответить на столько вопросов, как Вы. спасибо. есть ли другая форма контакта (с Вами или с кем-то другим) - со сведующим человеком для личных или телефонных небесплатных консультаций по проведению меня по всем этим путям. С человеком, участвующим в судебных земельных делах и имеющим в практике контакты с администрацией какого-либо района по этим вопросам. ответ, если можно, на lachesis8@yandex.ru. спасибо.

galka2266 писал(а):1. каким параметрам должен отвечать дом и участок (размеры, наличие подъездов да-нет, какой ширины...), чтобы у электросетей не было ни одной причины для отказа? (какие законы?)

для получения разрешения на подключение к электроэнергии необходимо иметь документ, подтверждающий, что данном земельном участке можно вести строительство, то есть указан вид разрешенного использования.
Для облегчения привожу таблицу, где можно строить и где нельзя.
http://orentir.narod.ru/table001.mht

galka2266 писал(а):2. в адвокатской конторе объяснили, что муниципалитет, как собственник, вправе не продавать землю, если этого не хочет, причину напишут любую, подкопаться будет сложно - правда или нет? уже говорила по телефону с главой - даже слушать не стал, - "мы землю не продаем" - а по закону обязаны предоставить или нет? какие статьи?

Земельный участок может предоставляться как в аренду так и продаваться. Решение о предоставлении в аренду или продажу принимает собственник, в данном случае ОМС.

galka2266 писал(а):3. про аукцион знаю. начальная цена на участок должна быть установлена независимым оценщиком - имею ли право его сама пригласить и оплатить или они пригласят, а я оплачу? основания (закон)?

Согласно ст. 38.1 (п. 7) Земельного кодекса РФ продавец земельного участка или права на заключение договора аренды определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. То есть, нанимает независимого оценщика именно продавец земельного участка а не участник торгов.

galka2266 писал(а):4. под садоводство минимальный размер 6 соток? или можно меньше? а то, боюсь, чем больше участок, тем больше желающих на аукционе окажется. а максимум 25?

В соответствии со ст. 33 Земельного кодекса РФ субъект РФ законом (постановлением) определяет минимальный и максимальный размер земельного участка для садоводства. Например, в Московской области такой участок может быть в пределах от 6 до 15 соток.

galka2266 писал(а):5. на какой заинтересованности администрации можно сыграть, чтобы им было выгодно продать мне землю? (ни о какой мзде речь не идет)

По имеющимся у меня данным размер аренды в среднем по РФ за период 2006 года в 5 раз превышает ставку земельного налога. Нетрудно понять, что для ОМС выгоднее заключать аренду, размер платы по которой можно изменять, если это оговорено в договоре аренды.

galka2266 писал(а):2й вариант. Обращаюсь с ходатайством предоставить участок в аренду. под садоводство. знаю, что в договоре должно быть указано "в аренду с правом постройки дома".
1. Какая может быть цена, как узнать? знаю только оценочную стоимость земли. как определяется и кем арендная?

Арендная плата определяется сторонами договора.

galka2266 писал(а):2. какие сроки бывают? на сколько лет можно и нужно просить?

Срок аренды может быть краткосрочным (до 1 года), в этом случае он не подлежит гос. регистрации или долгосрочным от 2-х и более лет. Обычно для строительства земельные участки выделяются в аренды на срок строительства объекта. Согласно ст. 65 Земельного кодекса в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. Поэтому для строительства ОМС обычно устанавливается срок аренды в три года.

galka2266 писал(а):3. на каких основаниях могут оказать?

В конкурсе по приобретению земельного участка для строительства может участвовать любое лицо без определенных требований, за исключением иностранца, если земельный участок продается (предоставляется) в собственность.

galka2266 писал(а):4. про что еще не забыть написать в договоре?

В договоре лучше еще указать с правом последующего выкупа, например по истечении срока договора или регистрации права собственности на объект недвижимости.

galka2266 писал(а):5. можно ли потом и как выкупить эту землю в собственность?

Если не будет объекта недвижимости, при котором ст. 36 Земельного кодекса дает исключительное право на приобретение участка собственнику строения, то очередные торги.

galka2266 писал(а):6. сроки рассмотрения ходатайства?

Ст. 30.1 Земельного кодекса определено, что предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".
В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

galka2266 писал(а):3й вариант. подать заявление на изменение вида разрешенного использования земли - с огородничества на садоводство.
1. нужно ли для этого предварительно выйти из состава онт?

Законодательно не определено, что при изменении разрешенного использования земель необходимо выходить из состава объединения, в которое по своему статусу входит Ваш участок.
Каждый собственник самостоятельно разрешает свои проблемы в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ.

galka2266 писал(а):2. какие могут быть основания для отказа администрации в изменении вида разрешенного использования?

самая главная причина – градостроительный регламент, который устанавливается генеральной схемой населенного пункта или схемой территориального планирования муниципального образования. Если Ваш участок не попадает в хону жилой застройки, то ОМС может отказать в разрешении на изменения разрешенного вида использования.

galka2266 писал(а):3. какие на рассмотрение отведены сроки? статьи?

Срок для получения разрешения определен Федеральным законом О работе с обращениями граждан – в течении месяца с момента поступления заявления.

galka2266 писал(а):4. нужно ли объединить сначала участки два в один (5 соток, кажется, мало для садоводства).

Объединению подлежат участки одной категории и одинакового вида разрешенного использования.

galka2266 писал(а):4й вариант. строю дом на фундаменте на огородничестве, ввожу в эксплуатацию по амнистии.

На земельном участке, выделенном под огородничество строительство жилого дома запрещено (см. таблицу к первому варианту).

galka2266 писал(а):1. не расценят ли такой дом как самовольную постройку со всеми вытекающими последствиями?

Конечно.

galka2266 писал(а):2. если все-таки получу документы - в электросетях этих документов будет достаточно или назначение "огородничество" в любом случае не даст провести электричество?

См. п. 1 варианта 1.

galka2266 писал(а):Если все-таки поставят шлагбаум - оформлять сервитут? как? к кому обращаться? как определяется арендная плата? основания?

Наложение сервитута определяется ст. 274 Гражданского кодекса. По ныне действующему законодательству формирование земельного участка без выхода на земли общего пользования не допускается, такой участок просто не поставят на государственный кадастровый учет.

galka2266 писал(а):соседке, например, на заводе выделили бесплатно участок, который она потом приватизировала. при этом квартиру в городе (не Москве)муниципальную она приватизировала тоже, правильно? а если я москвичка, квартиру приватизировала, а участок мне никто нигде не выделял - могу ли обратиться (куда?) с заявлением о выделе земли бесплатно? или мне для этого нужно стать жителем подмосковья? и сколько лет я должна там прожить? или проработать? законы?

Согласно п. 2 ст.28 Земельного кодекса земельные участки предоставляются за плату. Ваша соседка успела получить участок бесплатно до вступления в силу Земельного кодекса (30.10.2001 года).

galka2266 писал(а):к чему еще я это спрашиваю - у мужа мать давно приватизировала дом и участок (они там живут всю жизнь, квартиры никогда не было). муж житель области. у меня не зарегистрирован. в собственности только машина. наследник только он один. может ли он просить о выделе участка бесплатно по месту проживания? если нет - почему. если да - на каких основаниях могут отказать? будет ли при этом учитываться участок в огородничестве, приобретенный мной до брака?

См. предыдущий ответ.

galka2266 писал(а):какой максимальной высоты может быть дом на садоводстве?

Законодательно не определена высота жилого дома на садовом участке. СНиП рекомендует, чтобы в целях не затемнения соседнего участка высота жилого дома не должна превышать расстояние до его границы. Хотя тем же СНиПом установлено, что минимальное расстояние до соседней границы не должно быть менее трех метров.
Однако СНиПы носят рекомендательный характер и не могут служить основанием в суде для признания строительства незаконным.

galka2266 писал(а):знаю, что на садоводстве можно строить не жилой дом, а жилое строение (в котором нельзя жить круглый год) - как они это определят? если есть электричество - можно ведь и круглый год. каким требованиям должно соответствовать строение? жилой дом - это к которому подведены коммуникации (газ, канализация), а к жилому строению их никогда не подведут? в этом разница?

Вы вправе поставить в садовом домике газовую установку, провести водопровод, канализацию, построить его пятиэтажным и жить там круглый год. Вопрос в возможности регистрации (прописки). Конституционный суд разрешил регистрацию граждан в садовых домиках, если они расположены в границах населенного пункта и отвечают требованиям для постоянного в нем проживания.

galka2266 писал(а):очень интересуют "подводные камни" общения с адиминистрацией - чего лучше не говорить или не спрашивать?

Не совсем понятно, на какую тему Вы хотите беседовать с ОМС.

galka2266 писал(а):где заранее можно узнать о градостроительных или иных планах администрации на интересующую меня землю и ее назначении, чтобы на прием я пошла со всех сторон готовая?

Обратитесь в отдел архитектуры и градостроительства ОМС того района, где расположен Ваш участок.

galka2266 писал(а):имеет ли смысл сначала пойти к главе района и поговорить о возможностях, а потом - к главе сельской администрации, на территории которой и находится участок, чтобы при случае объяснить, что я в курсе и наверху была. или сделаю себе только хуже?

Главе сельской администрации по действующему законодательству не имеет полномочий по распоряжению земельным участком. Такими полномочиями наделены орган муниципального района (на территории всего района, за исключением города) и орган городского поселения городе. Однако, есть вариант, когда городское поселение не имеет полномочий по распоряжению земельным участком на своей территории.

galka2266 писал(а):ну вот, кажется, все. ни один специалист, мне кажется, не сможет ответить на столько вопросов, как Вы. спасибо. есть ли другая форма контакта (с Вами или с кем-то другим) - со сведующим человеком для личных или телефонных небесплатных консультаций по проведению меня по всем этим путям. С человеком, участвующим в судебных земельных делах и имеющим в практике контакты с администрацией какого-либо района по этим вопросам. ответ, если можно, на lachesis8@yandex.ru. спасибо.

Участия в судебных заседаниях и подготовке исковых заявлений участия не принимаю, могу помочь только советом.