Юридический форум для землевладельцев

Дорогие форумчане!
Помогите разобраться и не пролететь с деньгами. Ситуация следующая:
Я собираюсь купить земельный участок из земель сельхозназначения. У продавца есть документ на пай, пай не выделенный.
Продавец хочет, чтобы я сначала внесла задаток (довольно большой, 20% от итоговой стоимости) и после этого он начнет межевание, выделение пая и оформление документов. Без задатка он не станет тратиться на межевание и другие дела.
Продавец после получения задатка передаст мне подлинник документа на пай. Также он согласен у нотариуса оформить получение задатка / аванса.
Какой договор мне нужно составить? Будет ли иметь силу предварительный договор, где предметом договора станет обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с указанием цены, примерного местонахождения участка (пай не выделен, кадастрового номера пока нет).
Какие преимущества дает то, что продавец передаст мне подлинник документа на пай. В случае невозвращения задатка как я могу воспользоваться этим?
Заранее спасибо всем за ответы!

все равно не чего не понял (

Процесс выделения пая начинается с попытки проведения общего собрания.

Можно, конечно, заключить предварительный договор, но возникают объективные проблемы с предметом. Не забудьте о том, что государство имеет преимущественное право покупки земель сельхозназначения