Порядок купли-продажи земельного участка

[Mari]

Уважаемый Г-н Калинин,<br><br>Буду рада, если Вы подробно опишите порядок купли продажи земельного участка (КФХ). <br>Дело в том, что в нашем районе никто до этого не осуществлял сделку по купли - продажи земельного участка КФХ, люди приобретали право собственности на земельный участок, используя акт дарения, что является притворной сделкой. <br><br>На данный момент на руках у фермера имеется св-во о собственности на землю КФХ, план выкипировки земельного участка, постановление о выделение земельного участка под КФХ. Мы хотели бы сразу заключить договор купли-продажи, но понимаем, что прежде необходимо зарегистрировать участок в областном регистрауионном центре, а потом осуществлять сделку. Мы также понимаем, что для этого необходимо оформить межевое дело на участок и получить выписку из единого государственного реестра.<br><br>При этом, покупатель обязан обратиться в орган местного самоуправления (какой) с сообщением о намерение продать зем. участок. <br><br>Мы хотели бы дать задаток собственнику, получить от него документы и начать оформление. Подскажите, как юридически грамотно должна быть оформлена сделка, в каких органах, какие может быть предварительные соглашения должны быть подписаны, ведь сам договор купли-продажи оформляется только после регистрации зем. участка в областном регистрационном центре. <br><br>С уважением,<br><br>Марина

[Калинин]

Земли крестьянского (фермерского) хозяйства относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, поэтому, распоряжение такими землями предусматривается Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ.<br><br>Вступивший в законную силу Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.07.2005 г. № 87-ФЗ, установил несколько иные правила распоряжения землями сельскохозяйственного назначения.<br>Рассматриваются 2 варианта отчуждения земельного участка.<br><br>1.В случае, если земельный участок продается без выделения земельного участка в натуре другому участнику общей долевой собственности (имеется ввиду остальные участники, имеющие свою долю в праве), а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену КФХ, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не требуется. Но для Вас этот вариант, очевидно, не подходит.<br><br>2.Ст.13 закона предусматривает, что участник долевой собственности (таким является и КФХ по отношению к остальным участникам общей долевой собственности) вправе выделить земельный участок в счет своей доли в праве для создания либо расширения ЛПХ или КФХ, а также для другого распоряжения земельным участком. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности.<br><br>В случае, если общее собрание не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выдела в первоочередном порядке, в соответствии со ст. 14 ФЗ 101, участник обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок либо опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предлагаемого местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка.<br><br>В случае, если в течение 30 дней со дня оповещения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого участка, предложение о местоположении считается согласованным. Споры о местоположении разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, либо, при недостижении согласия, в суде.<br><br>Теперь, на выделенный земельный участок необходимо зарегистрировать право собственности. Для чего необходимо изготовить землеустроительное дело по межеванию границ земельного участка (оно несколько упрощено с принятием изменений в закон «О землеустройстве») и поставить земельный участок на государственный кадастровый учет.<br><br>Далее происходит процедура государственной регистрации права в регистрирующем органе, для этого нет необходимости ехать в областной регистрационный центр, а сдать все документы в отдел по регистрации по месту нахождения земельного участка.<br>Получив права собственности на земельный участок, необходимо распорядиться им в соответствии с действующим законодательством.<br><br>П.4 ст.8 ФЗ-101 говорит о том, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.<br>Преимущественным правом покупки в связи с вступлением в силу 87-ФЗ, обладают:<br>-другие участники долевой собственности;<br>-сельскохозяйственная организация, использующая земельные участки;<br>-гражданин, член КФХ;<br>- субъект РФ.<br><br>В связи с этим, продавец обязан до продажи известить указанных лиц, имеющих первоочередное право покупки надлежащим образом. Орган субъекта РФЫ извещается в письменной форме о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения и срока, до истечения которого должен осуществляться расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов не может превышать более, чем 90 дней.<br><br>В случае, если субъект РФ откажется от покупки, либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый участок в течение 30 дней, то продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.<br><br>Заручившись отказами в преимущественном приобретении земельного участка (либо умолчанием в течение 30 дней со дня оповещения) всех участников, имеющих преимущественное право покупки, продавец вправе продать его третьему лицу, по цене, не ниже предложенной указанным лицам.