продажа дома

[Эрика]

Здравствуйте. Ответьте, пожалуйста.<br>Дом в Подмосковье - в долевой собственности, все доли зарегистрированы в МОРП. Участок разделен по суду между сособственниками. Земля никем из них не приватизирована. Может ли кто-то из сособственников продать свою долю дома без приватизации земли?<br>Спасибо за ответ.

[Калинин]

Основным принципом Земельного кодекса Российской Федерации (п.5 ст.1) является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков. Однако, Гражданским кодексом. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ и другими законами объект недвижимости - строение и земельный участок рассматриваются как два отдельных объекта. <br>Поэтому, согласно ст. 209 Гражданского кодекса собственник имущества вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться им. <br><br>То есть, Вы вправе подарить долю в праве на объект недвижимости, без согласия остальных долевиков, либо продать ее, но уже с учетом согласия остальных членов долевой собственности (ст. 250 Гражданского кодекса). Права на земельный участок при этом могут быть не оформлены. Покупатель (одаряемый) получает права на земельный участок на тех же условиях, что и продавец (даритель) (ст. 552 Гражданского кодекса ст. 35 Земельного кодекса).

[Эрика]

Уважаемый В.Калинин.<br>Простите, но я не понимаю. С одной стороны единство судьбы земельных участков и объектов на нем. С другой стороны у земли и строения на нем могут быть два собственника. А в нашем (в моем случае) так оно и есть. Т.е. собственник земли (в нашем случае это государство в лице местной администрации) может продать землю, которая закреплена за нашим домом, без нашего согласия и ведома. И т.к. "все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков", то мы оказываемся и без земли, и без дома, но с виртуальными долями. Не абсурд ли это?<br>Что, срочно бежать приватизировать участок, а если не успеем? Как быть в таком случае?<br>С уважением, Эрика.

[Калинин]

Эрика<br>Говоря о единстве судьбы земельного участка и строения, расположенного на нем (превентивная норма), я подразумевал, в том числе, и действие статьи 36 Земельного кодекса об исключительном праве на приватизацию земельных участков гражданами, имеющими в собственности (долевой собственности) строения, здания сооружения. Из этой статьи вытекает, что орган местного самоуправления не вправе распорядиться земельным участком, на котором находится строение, находящееся в собственности гражданина, кроме как продав ему этот участок или передав в аренду. Третьим лицам данный участок не может быть передан или продан.<br><br>Но, для того, чтобы получить земельный участок в собственность гражданам (всем участникам долевой собственности на строение) необходимо написать заявление в орган местного самоуправления и указать в них доли в праве, соответствующие долям в праве на строение. Вы вправе получить данный участок и в аренду, но не думаю, что это выгодно для Вас. Если хоть один из участников долевой собственности не захочет писать заявления на приватизацию доли в праве на земельный участок, права на него Вы сможете зарегистрировать, так как орган местного самоуправления не вправе заключать сделки с частями земельного участка, не выделенными в натуре.<br>Относительно не успеем. Куда Вам торопиться, ведь на граждан не распространяется срок перерегистрации прав земельных участков, установленный до 01.01.2006 г. юридическим лицам.<br><br>Единственное, с 01.01.2006 г. вступает в силу 31 глава Налогового кодекса, где прописано, что земельный налог (а от него будет зависеть стоимость участка по договору купли-продажи между органом местной администрации и Вами) будет начисляться от кадастровой стоимости земельного участка, что значительно выше нормативной, которая использовалась с 1991 г. по 2005 г.<br><br>Стоимость Вашего участка будет исчислять согласно п.2 ст.2 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ, согласно которой она равняется десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).<br>