Пересмотр цены выкупа земельного участка

[Алекс2]

Прошу высказать мнение по следующей ситуации.<br>12 декабря 2005 года ОАО подает заявку на приватизацию земельного участка находящегося в федеральной собственности. 20 декабря территориальное управление по управлению федеральным имуществом издает Распоряжение «О предоставлении земельного участка в собственность ОАО». К распоряжению прилагается расчет цены выкупа, которая в соответствии со статьей 28 ФЗ № 178-ФЗ от 21.12.2001г равна трехкратному размеру ставки земельного налога. 26.01.2006 года, «На основании Распоряжения территориального управления от 20.12.05г» (это из текста договора), был заключен договор купли-продажи между Российским фондом федерального имущества и ОАО, подписан акт приема передачи и в апреле получено свидетельство о регистрации права собственности. У меня возникает вопрос. Расчет цены выкупа земельного участка, утвержденный Распоряжением от 20.12.05г, выполнен исходя из налоговой ставки утвержденной на 2005 год. С 1.01.06г вступила в действие глава 31 НК, согласно которой максимальная налоговая ставка равна 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Разница, в нашем случае, в десять раз, т.е. в 2006 меньше чем в 2005. Есть ли реальная возможность пересмотреть выкупную цену и вернуть деньги, ведь договор заключен в 2006 году.<br>

[Алекс2]

Уважаемые юристы! Ну выскажите, пожалуйста, свое мнение!

[Калинин]

Статья 28 ФЗ № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. в вопросах цены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности дублирует п.2 ст.2 Федерального закона «О ведении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ. Согласно этому пункту, цена земельного участка за пределами черты поселений устанавливается от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего года). То есть в момент заключения договора купли-продажи действовал Закон Российской Федерации «О плате за землю» от 11.10.1991 г. № 1738-1, который предусматривал свой порядок начисления налогов, отличный от принятого Федеральным законом от 29.11.2004 г. № 141-ФЗ, предусматривающего начисление налога от кадастровой стоимости земельного участка. То есть саму покупку ОАО совершило в период действия Закон Российской Федерации «О плате за землю» от 11.10.1991 г. № 1738-1, и согласно ему производились все расчеты.<br>То обстоятельство, что договор вступил в законную силу с момента государственной регистрации (а на ее проведение отводится один месяц), не дает ОАО прав на пересмотр заключенного ранее договора.<br>Если Вы купите в магазине вещь, которая на завтра станет дешевле, Вам же в магазине никто не вернет разницу. Так и же в Вашем случае: стоимость участка определяется договором, который был составлен в 2005 году, согласно действовавшим нормам, поэтому никаких претензий принято не будет.<br>А если бы расчет по кадастровой стоимости стоимость участка оказалась выше? Думаю, что в этом случае, Вы не поднимали бы вопрос.

[Алекс2]

Уважаемый господин Калинин! Позвольте с Вами не согласиться.<br><br>[q]стоимость участка определяется договором, который был составлен в 2005 году[/q]<br><br>Договор был составлен не в 2005, а в 2006 году! Моментом заключения договора купли-продажи является дата 26 января 2006 года. С 1 января 2006 года земельный налог исчисляется в соответствии с главой 31 налогового кодекса, согласно которой земельный налог устанавливается в качестве местного налога, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. <br><br>[q]То есть в момент заключения договора купли-продажи действовал Закон Российской Федерации «О плате за землю» от 11.10.1991 г. № 1738-1,[/q]<br><br>Статьей 3 Федерального закона от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ установлено, что при принятии представительными органами муниципальных образований нормативных правовых актов о введении земельного налога в соответствии с главой 31 налогового кодекса Закон от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" не применяется. Отсюда следует, что договор заключался в период действия главы 31 НК РФ.<br>Кроме того, п.4 ст.421 ГК РФ предусмотрено, что «условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами». Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ также определено, что «договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения». В нашем случае порядок определения выкупной цены земли предписан законом, а договор, в этой части, не соответствует закону. А что касается того, что если бы кадастровая стоимость участка оказалась выше, то, я думаю, юристы фонда этот момент не пропустили бы.<br>

[Калинин]

Позволю себе не согласиться с Вашим мнением.<br>Согласно ст. 31 Налогового кодекса РФ (ст. 394), налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Такие ставки должны быть установлены и до первого марта текущего года доведены до сведения граждан, проживающих на территории. То есть, в момент заключения сделки такие ставки не были определены, следовательно, действовали нормы Закона о плате за землю. В дальнейшем, Вы заключили договор, стоимость по которому оказалась выше, нежели Вы приобрели бы земельный участок через месяц или два. В этом случае, вступает в силу действие договора.<br>В прочем, зачем спорить. Обратитесь в суд, я буду очень рад, если Вы выиграете дело и измените выкупную цену. Ведь без решения суда, Вам никто не возместит «лишние» уплаченные средства.

[Алекс2]

Насчет суда Вы правы. Но я хотел предварительно узнать мнение юристов.