Смена вида разрешенного использования участка - возможна или

[Wowi]

Здравствуйте, участники форума! <br>Я фермер, имею в собственности оформленный участок под с/х производство из категории с/х земель. Хочу в центре своего хозяйства отвести 25 соток (согласно районным нормативам) и перевести их под ИЖС с правом прописки. Возможен ли перевод участка данной площади под ИЖС? <br>Раздел участка уже произвел. Закон Тульской области установил минимальные размеры земельных участков под с/х угодьями достаточно странным образом - как "минимальный размер образуемых новых земельных участков не устанавливается" (в отличие от других областей), поэтому 25 соток под с/х производство (правда после длительных споров в инстанциях) в конце концов, удалось оформить путем раздела своего одного большого участка. В настоящий момент имею два кадастровых номера и свидетельства на собственность на эти злополучные 25 соток и остальную землю - вокруг этого участка. <br>Насколько мне известно, федеральное земельное законодательство и на уровне СФ не устанавливает минимальные и максимальные размеры участков, находящихся в частной собственности (за исключением с/х угодий), т.е. никто не запрещает иметь несколько участков под ИЖС в одном районе одному лицу (то же касается садоводства огородничества и дачного строительства). Ограничения установлены только для земель, предоставляемых из муниципальной собственности или из земель СФ. К частным землям, я так понимаю, данные ограничения не относятся, иначе бы прописали в законах, что нормы распространяются не только на муниципальные и государственные земли, но и на частные.<br><br>Понимаю, что процедура смены разрешенного использования участка достаточно дорогая и длительная. В Московской области говорят что в течение первых 5 лет нельзя сменять виды разрешенного использования земли. Но в законах Тульской области вроде ничео не сказано, а необходимость у меня серьезная, ибо из деревни ездить далеко, да и охранять территорию накладно, хотелось бы перебраться в поле, да и строительство уже начал (хотя по закону - пока незаконное).<br>И действительно ли не нужно при переводе участка под ИЖС менять категорию земли? А то глупо выглядит, посреди пустынных полей переводить одинокий кусочек земли в категорию поселений. Конечно, не один я буду жить на 30 сотках, но создавать собственное поселение (деревню новую что ли заставят создавать?) как-то не хочется. В категории поселений, наверное, меньше деревни и не бывает? Хотя, поселения из одного дома тоже встречаются, хутор например, но в наших законах что-то такого слова не встречал. Вот только не понятно, адрес наверное, как у ближайшей деревни присвоят.<br><br>В общем, готов сам ходить по инстанциям и разобраться во всем процессе, ибо времени (особенно зимой) достаточно. <br>Насколько мне известно, необходимо сначала провести соответствующее планирование территории путем осуществления геодезической топосъемки и создания эскиза через частную архитектурную организацию. <br>Подскажите пожалуйста, в какие инстанции мне обращаться и в какой последовательности?<br>Приношу извинения за такое длинное письмо.

[Калинин]

Категория земель – часть земельного фонда, в состав которой включены земельные участки, используемые в соответствии с установленным для них целевым назначением. Соответственно, под переводом земель из одной категории земель в другую следует понимать изменение целевого назначения земель или земельных участков в составе этих земель.<br><br>В категорию земель сельскохозяйственного назначения включены земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенных для этих целей.<br> Эти земли разрешается использовать и для ведения гражданами фермерского хозяйства и для размещения на них зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.<br>Смысл деления земельного фонда по целевому назначению на 7 категорий заключается в следующем:<br><br>1. Каждая категория имеет свой правовой режим, который регулируется специальными законами, земли с/х назначения Законом «Об обороте земель с/х назначения», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и т.д.<br>2. Каждая категория имеет особенности приватизации земель (введены предельные максимальные размеры на приватизацию земель с/х назначения).<br>3. Для каждой категории установлена своя кадастровая стоимость.<br>4. Для каждой категории установлены свое целевое назначение и разрешенное использование.<br><br> Самовольное их изменение без получения на то разрешения от органов публичной власти карается штрафными санкциями и является основанием для принудительного прекращения прав на земельные участки.<br><br>Таким образом практика применения законодательства выявила необходимость принятия федерального закона, который регулирует правоотношения, возникающие между органами власти, гражданами и юридическими лицами при решении вопросов об изменении целевого назначения и разрешенного использования земель и перевода их в другую категорию.<br><br>Федеральным законом “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ предусматривается, что перевод земель из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется органами исполнительной власти субъекта РФ.<br><br>Для этого необходимо представить:<br>1. Ходатайство о переводе земельного участка в другую категорию;<br>2. Выписку из государственного земельного кадастра;<br>3. Копию документа, удостоверяющего личность заявителя;<br>4. Выписку из Единого государственного рееестра прав;<br>5. Заключение государственной экологической экспертизы<br>6. Расчеты потерь с/х производства при переводе земель;<br>7. Обоснование перевода земельного участка в другую категорию.<br><br>По результатам рассмотрения принимается акт о переводе земельного участка или акт об отказе в переводе земельного участка в срок в течение 2-х месяцев. Эти акты могут быть обжалованы в суд.<br><br>Орган публичной власти обязан в течение 10 дней направить этот акт в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра и дальнейшей их передачи в орган, осуществляющий регистрацию прав на землю, который в течение 7 дней обязан внести изменения в записи в ЕГРП.<br><br>При переводе земельного участка из одной категории в другую изменяется и стоимость земельного участка. Например, в Москорвской области кадастровая стоимость 1 га пашни в среднем 22 тыс.руб, а после перевода в земли поселений для индивидуальной жилищной застройки – 4500 руб.<br><br>Пунктом 2 ст.11 ФЗ “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” предусматривается строительство зданий, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства. Регистрация (прописка) граждан в этих сооружениях не возможна в соответствии с действующим законодательством (возможно регистрироваться в жилых домах, расположенных в черте поселений или дачных кооперативах, которые создаются с учетом разрешенной регистрации граждан в жилых домах этих кооперативов).<br><br>Строительство объекта может осуществляться на собственном земельном участке с соблюдением требований п.п.2 п.1 статей 40 и 41 Земельного кодекса. В этом случае достаточно получить разрешение на строительство с соблюдение процедуры предварительного согласования места размещения объекта (в соответствии с Градостроительным кодексом).

[Wowi]

Спасибо за подробный и профессиональный ответ!<br>НА сколько я понял, если у меня есть необходимость на сельхозземлях возвести сооружения, то не нарушая порядка получения разрешения на строительство можно в тех. документации на строения предусмотреть жилые комнаты, также получить право на подведение инженерно-технических сетей и т.д., но получить право ИЖС - нельзя.<br>Тогда становится абсурдным смысл Ст27. П7 ЗК РФ, который гласит: <br>Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного...<br>Т.е. подразумевается, что все-таки предоставлялись или предоставляются земли под ИЖС из категории с/х назначения! Та же самая строка повторена и в ФЗ Об обороте с/х земель. <br>Второе, если мой с/х участок находится на удалении от деревень на несколько км, то исходя из буквы разъясняемого Вами закона, при переводе тех же отдельно зарегистрированных 25 соток в категорию поселений внутри большого с/х участка однозначно должен возникнуть населенный пункт – деревня (иных альтернатив нет). Ближайший населенный не может существовать раздробленным, т.е его части не могут находиться на значительном удалении друг от друга, соответственно должен возникнуть новый населенный пункт, со всеми вытекающими. Т.е. должны установиться сервитуты на право проезда и т.д. Где в нашей стране создавались деревни из-за одной семьи, живущей в одном доме? Соответственно, даже если я пройду все прописанные этапы по подготовке к переводу земель, положительного результата не предвидется! Как вы считаете - данная ветка создания населенного пункта из одного обособленного (частного) участка выглядит изначально тупиковой с точки зрения возможности формирования удовлетворяющего градостроительного регламента?<br>Кстати, я собственными глазами видел свидетельство на земельный участок, предоставленный для ИЖС на землях ПРОМЫШЛЕННОСТИ! И никто не переводил его в статус поселений! Возможно, конечно, постановление на перевод под ИЖС было незаконным (говорят, такие постановления встречаются часто).<br>Отсюда вопрос - если ЗК в явном виде подразумевает возможность предоставления ИЖС из с/х земель, то на каких основаниях? Не кажется ли вам, что кодекс противоречит сам себе?<br>С уважением,<br>Владимир.

[Калинин]

Пункт 7 ст.27 Земельного кодекса изымает из-под действия п. 6 этой же статьи земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.<br>Из этого можно сделать вывод, что оборот указанных в п.7 ст.27 ЗК земельных участков осуществляется по общим правилам оборота земельных участков.<br><br>Порядок присвоения наименований географическим объектам указан в ст.9 Федерального закона «О наименованиях географических объектов» от 18.12.1997 г. № 152-ФЗ, согласно которой, предложения о присвоении наименований географическим объектам могут вноситься органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, а также общественными объединениями, юридическими лицами, гражданами Российской Федерации.<br><br>Предложения о присвоении наименований географическим объектам РФ направляются в законодательные органы субъектов Российской Федерации, на территории которых расположены эти объекты.<br><br>Присвоение наименований географическим объектам осуществляется Правительством Российской Федерации по представлению специально уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области наименований географических объектов, после экспертизы, проведенной Федеральной службой геодезии и картографии России (Постановление Правительства РФ от 20.05.1999 № 554).<br><br>Правилами регистрации и снятия граждан РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713, предусматривается, что местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма, социального найма либо на других основаниях. От сюда следует, что можно прописаться в жилом доме, но этот жилой дом должен предварительно получить адрес, т.е., географическое наименование объекта, где он расположен. <br><br>Использование земель сельскохозяйственного назначения в целях индивидуальной жилой застройки земельным законодательством не запрещается. Перевести его в статус земель поселений с целью получения географического названия сложно.