Покупка: собственность + аренда

Покупка и продажа земельных участков. Порядок приватизации участков: сроки и документы. Вопросы аренды. Земельный кодекс РФ. Наследование. Перевод участков в другую ­категорию. Брошенные участки в СНТ. Земли общего пользования.

Модератор: admin

Сообщение Laminat » Ср дек 20, 2006 18:59

Уважаемые господа, здравствуйте!<br>Был бы очень рад, если кто-нибудь ответил на мои вопросы.<br>Суть дела – Предлагается к продаже старый (1948г.)участок с домом и хоз. постройками размером 26 соток (Ленинградская область). Из ходя из текущих норм владельцы оформили в собственность 15 соток, а остальное, в аренду сроком на 5 лет. Раздел участка произведен был таким образом, что жилой дом и баня на приватизированной части, а пара хоз. построек на арендованной части. Вопросы: 1. В случае приобретения я могу рассчитывать на 100% перезаключения договора аренды.2. Можно ли оформить в собственность арендованный участок, если да, то как исчисляется стоимость выкупа. 3. Есть ли смысл просить оформить аренду в собственность текущих хозяев (за мои счёт) или подождать и переоформлять самому.(ходят слухи, что после нового года сделать это можно будет дешевле). 4. Я могу в планировке участка рассматривать оба как один (новый дом окажется на двух участках сразу), если один в собственности, а другой в аренде. 5. И вообще есть ли какие-нибудь особенности подобных сделок.<br>
Laminat
 
Сообщения: 3
Зарегистрирован: Вт дек 19, 2006 19:55
Откуда: Ленинград

Сообщение Alexandra » Ср дек 20, 2006 20:08

Laminat<br>1. Вы имеете преимущественное право на продление договора аренды, или же на выкуп участка. <br>2.Как показывает практика, стоимость будет не ниже рыночной<br>3. Насколько я поняла участок УЖЕ на праве аренды, тогда не понятно зачем хозяевам еще раз его заключать, так как из-за отсутствия смысла это невозможно....???<br>4. Можно, если нет обременений по строительству<br>
Alexandra
 
Сообщения: 2350
Зарегистрирован: Чт авг 10, 2006 17:42

Сообщение точка » Ср дек 20, 2006 20:46

А я слышала, что выкуп з/уч в случае, если на нем стоит жилой дом будет ровнятся 10кратной ставке земельного налога. Это около 20т.руб. за 10 соток. И отказать в выкупе администрация не имеет права! Верный сух???
точка
 
Сообщения: 21
Зарегистрирован: Ср дек 13, 2006 23:06

Сообщение Alexandra » Ср дек 20, 2006 20:55

точка<br>Отказать права не имеет, то вот по стоимости говорю реальные вещи, правда как она есть.
Alexandra
 
Сообщения: 2350
Зарегистрирован: Чт авг 10, 2006 17:42

Сообщение Laminat » Чт дек 21, 2006 12:42

[quote:Alexandra]LaminatЗдравствуйте.Большое спасибо за ответ Александра. Небольшие уточнения и доп.вопросы:<br>1. Может ли местная аминистрация отказать в продлении аренды с новым собственником. <br>2. Нет ли какой либо информации о том, что ставки по выкупу в недалёком будущем будут снижены?<br>3. Я не совсем корректно изъяснился: речь шла о том, что есть ли у текущих хозяев преимущество в плане выкупа по сравнению с будущим арендатором.<br>4. Что значит "обременения по строительству"?<br>5. Выяснилась ещё одна занятная деталь - похоже договор аренды не совсем правильно оформлен, хотя уже и зарегистрирован. В нем отсутствует мотивация, почему была предоставлена аренда. Насколько я понимаю, должно быть прописано на основании чего она предоставляется, ссылок ни на что не приводиться. Могут ли такой договор анулировать.<br>[/quote]<p>(Добавление)<br>Здравствуйте.Большое спасибо за ответ Александра. Небольшие уточнения и доп.вопросы:<br>1. Может ли местная аминистрация отказать в продлении аренды с новым собственником. <br>2. Нет ли какой либо информации о том, что ставки по выкупу в недалёком будущем будут снижены?<br>3. Я не совсем корректно изъяснился: речь шла о том, что есть ли у текущих хозяев преимущество в плане выкупа по сравнению с будущим арендатором.<br>4. Что значит "обременения по строительству"?<br>5. Выяснилась ещё одна занятная деталь - похоже договор аренды не совсем правильно оформлен, хотя уже и зарегистрирован. В нем отсутствует мотивация, почему была предоставлена аренда. Насколько я понимаю, должно быть прописано на основании чего она предоставляется, ссылок ни на что не приводиться. Могут ли такой договор анулировать.<br>[/quote]
Laminat
 
Сообщения: 3
Зарегистрирован: Вт дек 19, 2006 19:55
Откуда: Ленинград

Сообщение Alexandra » Пт дек 22, 2006 21:55

Laminat<br>1. Несовсем ясен вопрос: новому собственнику чего? Земельного участка о котором Вы писали ранее? В этом случае, договор аренды должен быть перезаключен на Вас, сделать переуступку. А если абстрагиваться, то да, может отказать новому собственнику, и будет права. Так как, текущий арендаторо имеет преимущественное право покупки участка, и если в самом договоре аренды содержатся условия о будущем приобретении. Правда, есть несколько исключений, которые предусмотрены пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ. <br>2. Стоимость земельного участка при купле-продаже так или иначе привязана к кадастровой стоимости участка, в соответствии с п.3 ст.66 ЗК РФ. Как можете наблюдать, кадастровая стоимость уже сейчас не отстает от рыночой, и ползет вверх. Так что о снижении перспектив не наблюдается. Обратимся к 66 статье ЗК РФ об оценке земли. Статья выделяет кадастровую стоимость и рыночную. По первой нам все ясно - она определена для целей налогообложения. По рыночной также - образуется на конкретную даты и не является более или менее постоянной величиной. Есть еще нормативная цена - определется исполнительными органами субъектов РФ, и в большистве случаев применятся для определения размера пошлин при передаче земли в собственность и т.д. В Вашем случае, стоит обратить внимание на так наз. цену продажи, которая определяется ФЗ от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ (Вводный закон к ЗК РФ) (ст. 2) и ФЗ №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ст.1). Так вот, цена продажи устанавливается каждым субъектом РФ в размере от 5- до 30 кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. для выкупа земельных участков из земель публичных образований применяется минимальная ставка земельного налога, умноженная на повышающий коэффициент, устанавливаемый субъектом РФ; максимальный коэффициент - 30. Если же на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ конкретная цена не определена, то подлежит применению минимальная ставка земельного налога. Об этом же говорится и в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24 марта 2005 г. N 11. Будут ли снижены ставки? Какие могут быть комментарии, если мы с Вами понимаем, что никто не собирается отказываться от прибыльной статьи.<br>3. Да есть.<br>4. Это значит, что на конкретном участке строить запрещено, или можно строить но есть ограничения, к примеру по строению, его этажности и пр.<br>5. Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме подписанного сторонами, в соответствии с пунктом 2 статьи 434 и п. 1 ст. 651 ГК РФ. В договоре аренды должны быть указаны все данные, позволяющие определенно установить земельный участок, в соответствии с п.3 ст. 607 ГК РФ. Поэтому, отсутствие в договоре указания на какое-либо основание передачи не влечет недействительности договора аренды. Далее, если была регистрация договора, следовательно он заключен на срок более года, или же, в договоре прописаны условия о дальнейшей покупке арендатором земельного участка - обратите на это внимание.
Alexandra
 
Сообщения: 2350
Зарегистрирован: Чт авг 10, 2006 17:42

Сообщение Laminat » Пн дек 25, 2006 21:09

Уважаемые господа, здравствуйте. Еще раз огромное спасибо для Александры, за её содержательные ответы в мой адрес. Уточнения - речь идет о том, что в результате сделки по приобретению участка общей площадью 26 соток ( 15 соток в собственности и 11 соток в аренде), есть ли вероятность, остаться с одним участком 15 соток из ходя из того, что местная администрация через пять лет передумает со мной заключать договор аренды или поднимет ее размер до каких либо неприемлемых цифр. В текущем договоре аренды (11 соток), есть интересный пункт, попытаюсь как можно ближе к тексту «…Право выкупа не является предметом настоящего договора….».Т.е получается, допускается пролонгация или разрыв его в дальнейшем. Но на мой взгляд ситуация усложняется тем, что на арендованном участке у текущего собственника 2 сарая прописанные в кадастре и оформленные в собственность, т.е получается пока сараи живы, они (адм-я) не могут разорвать аренду, а если я снесу то у них все права на это есть. А если я строить начну на арендованном уч-ке, рассчитывая на «дачную амнистию», смогу ли я затем всё это зарегистрировать в собственность. И всё пойдет по второму кругу. Исходя из всего выше сказанного, что посоветуете: покупать с арендой или выкупать аренду (даже не представляю себе пока цифры) с помощью текущего владельца.
Laminat
 
Сообщения: 3
Зарегистрирован: Вт дек 19, 2006 19:55
Откуда: Ленинград

Сообщение Alexandra » Вт дек 26, 2006 13:14

Laminat<br>[quote:Laminat] «…Право выкупа не является предметом настоящего договора….».[/quote]<br>Это означает не более того, что данный договор аренды не содержит в себе признаков и элементов договора купли-продажи, которые нередко встречаются в практике. При нахождении на участке недвижимого имущества Вы имеете право оформить в собственность участок и прилегаемцю к ней территорию (разумеется, небесплатно).
Alexandra
 
Сообщения: 2350
Зарегистрирован: Чт авг 10, 2006 17:42


Вернуться в ЗЕМЛЯ И ПРИВАТИЗАЦИЯ, КУПЛЯ-ПРОДАЖА, АРЕНДА И ВОПРОСЫ СОБСТВЕННОСТИ.

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 19

cron