Вопрос

[Тагир]

Здравствуйте уваж. юристы!
У нас тоже ЗУ в центре города Уфы.
Дом был куплен мамой в 2004 году в собственность, т.е уже после принятия Земельноко кодекса РФ.
Мамы не стало в 2006 году и мы с сестрой оформили строение в собственность.
Сейчас мы хотим выкупить ЗУ в собственность как собственники строения. Однако такой нюанс.
Когда мама покупала дом, земля была уже оформлена в аренду на 5 лет (2004-09) бывшей хозяйкой, для ведения ЛПХ.
Вопросы:
1. Не будет ли нам препятствием для выкупа ЗУ факт аренды его бывшей хозяйкой? Может надо ждать окончания ее срока аренды участка в 2009 году?
2. Имею ли я как многосемейный отец и отец ребенка-инвалида (помимо того что я собственник строения) какие нибудь доп. рычаги давления на администрацию при возможном выкупе ЗУ.
Заранне благодарен!

[Калинин]

Согласно п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст. 36 Земельного кодекса.
Это как раз Ваш случай, так как Вы, как обладатели права собственности на строение, имеете исключительное приобретение права собственности на земельный участок без проведения торгов, по цене, указанной в п.2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ.
При приобретении права собственности на дом Ваша мама приобрела согласно ст. 552 Гражданского кодекса РФ право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. То есть на праве аренды.
Однако, думаю, что никто ничего переоформлять не стал, поэтому Вам необходимо получить отказ от аренды предыдущего арендатора.
Вам не нужны никакие рычаги давления, так как исключительное право приобретения земельного участка в собственность или приобретение на него права аренды уже заложена в законодательство. При этом следует учесть, что выбор на приобретение участка в собственность или аренду остается за Вами. Если орган местного самоуправления будет противиться передаче участка в собственность, то с ним можно судиться в арбитражном суде. Если данный участок не планируется в дальнейшем использовать в других целях, то Вы выиграете суд на 100 процентов.

[Тагир]

Благодарен Вам за обстоятельный ответ!
Несколько уточнений.

поэтому Вам необходимо получить отказ от аренды предыдущего арендатора.

Т.е этот отказ все таки НУЖНО оформлять?
Если так то куда мне обратиться?

Если данный участок не планируется в дальнейшем использовать в других целях, то Вы выиграете суд на 100 процентов.

У нас по справке их Главархитектуры написано:"участок находится в зоне реконструкции".
Определен даже заказчик, но по факту он безденежный - это интситут которого Главархитектура поставила "дежурить" в течении этого года, т.е его наверно "зарезервировали".
Что первично, наше право на выкуп как собственников строения или планы города?
Каковы шансы на суде и на какие статьи из законов мне опираться?
Последнее.
Поможет ли нам статус многодетной семьи?
Заранне благодарен.

[Калинин]

Аренда земельного участка – это предоставление земельного участка во временное пользование за ограниченную плату на основе договора аренды. Право аренды прекращается посредством расторжения договора между арендатором и арендодателем. Поскольку аренда является правом срочным, наиболее типичным основанием прекращения права служит истечение срока аренды, указанного в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца до предлагаемого срока прекращения аренды. (ст. 610 ГК РФ).
Основания прекращения аренды земельного участка определены ст. 46 Земельного кодекса РФ.
Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному согласию. В случае недостижения договоренности между сторонами, договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон.
Признаком такого нарушения считается нарушение, влекущее для другой стороны ущерб. При котором другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды может считаться например, несвоевременное внесение арендатором платы (просрочка платежа более 2 раз подряд) (ст. 619 ГК РФ).
Договор аренды прекращается:
-по соглашению сторон;
- по решению суда;
- по истечению срока аренды;
- смерть собственника и отсутствие правопреемника;
- смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом на заключение аренды;
- невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором;
- в случаях, предусмотренных законом (например, использование участка не в соответствии с целевым назначением, использование участка, приведшее к ухудшению экологической обстановки, загрязнение, порча плодородного слоя и т.д.).
В Вашем случае целесообразно воспользоваться первым вариантом – расторжение договора по согласию между сторонами его заключившими.
Что первично – это Вам придется доказывать в суде, в случае, если орган местного самоуправления откажет Вам в приватизации и предложит только договор аренды.
Опираться необходимо на ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Многодетность в Вашем случае не играет роли, но может повлиять на решение суда.