По покупке дачного участка у юрлица подскажите

Покупка и продажа земельных участков. Порядок приватизации участков: сроки и документы. Вопросы аренды. Земельный кодекс РФ. Наследование. Перевод участков в другую ­категорию. Брошенные участки в СНТ. Земли общего пользования.

Модератор: admin

Сообщение xfile1 » Сб окт 07, 2006 10:40

Интересуюсь вариантом покупки земли, которую продает юрлицо. Постараюсь описАть схему максимально подробно, так что прошу прощения за многословность:<br>1. Юрлицо является собственником поля сельхозземли с видом разрешенного использования (ври) сельхозпроизводство.<br>2. Юрлицо составляет проект дачного поселка на месте этого поля и согласовывает его во всех инстанциях (там 5 или 6 согласований, включая Роспотребнадзор (бывшая СЭС – вроде как экологическая экспертиза). Проект они делали не сами а заказывали в специализированной проектной организации. В проекте указана разбивка поля на участки по 10-20 соток, дороги, санитарные зоны, подъезды и.т.д. – без строений.<br>3. Юрлицо обращается в администрацию района с заявлением об изменении ври на «дачное строительство с правом возведения….». Проводят сход жителей примыкающей деревни с участием нескольких представителей местной администрации. Сход большинством голосов поддерживает решение об изменении ври.<br>4. Глава района подписывает постановление об изменении ври. Через некоторое время у юрлица на руках новое св-во о собственности с ври «дачное строительство…»<br>5. Поле на основании проекта межуется на отдельные участки, оформляются планы индивидуальных участков, т.е., _как_я_понял_ (но в этом я не уверен, т.к. бумаг пока нет этих), юрлицо вместо одного поля становится собственником многих маленьких участков + земель общего пользования.<br>6. Юрлицо получает (не знаю у какого госоргана – то ли районного, то ли мособласти) некую бумагу об отказе от приоритетного права выкупа этой земли. К сожалению, содержания именно этой бумаги детально не знаю, но знаю, что она или на всё поле целиком, или на все участки «оптом». При этом юрлицо говорит, что эта бумага позволяет больше вообще никогда не проводить процедуру уведомления, т.е. дальше эту землю можно многократно свободно перепродавать.<br>7. Заключаются договора купли-продажи с физлицами на отдельные участки с уже присвоенными кадастровыми номерами. Через 2 месяца физлица получают св-ва о собственности.<br><br>Вот такая примерно схема, судя по виденным мной документам. Впрочем, я мог что-то и упустить.<br><br>Подскажите, можно ли верить такой схеме? Для меня стремных моментов тут три:<br>1. Дачная земля в собственности юрлица. Собственно, нигде не нашел прямого запрета, но много где ПОДРАЗУМЕВАЕТСЯ, что дачная земля – это та, которая передается государством физлицам для ведения дачного хозяйства (п.7 ст. 27, п.1 ст. 33, ст. 81 ЗК, Ст.1 66-ФЗ).<br>2. Предельные минимальные размеры сельхозземель в соотв с п.1 ст.4 Федерального закона «Об обороте…» и пп.1 и 5 ст.6 Закона Московской области «Об обороте…» - 2 га, т.е. явно не 20 соток. С другой стороны, в результате сделки купли-продажи «новых земельных участков» не образуется (если прямо следовать букве закона). Они _уже_ продаются маленькими. А уж как удалось разбить поле на участки и всё это зарегистрировать – не знаю.<br>3. Приоритетное право покупки. Если читать пп.1-3 ст.9 Закона Московской области «Об обороте…», то уведомлять надо о каждой сделке и о конкретной цене (цена сотки у участков разная). А «общая» бумага на всё поле не действительна. С другой стороны – если приоритетно предлагали все участки по минимальной из цен участков, то, может, такая бумага и вписывается… <br>Еще слышал мнение, что если землю перевели в дачную, то на нее закон «об обороте…» вообще не распространяется. Но там речь идет о физлицах, а не юрлице-собственнике… Но всё равно даже в случае с государством получается замкнутый круг – чтобы передать землю физлиам – ее надо разбить на участки. А разбивать нельзя, т.к. она не передана физлицам.<br><br>Короче говоря, развейте, пожалуйста, мои сомнения. Как я понял подобная схема сейчас - распространенная практика земельных девелоперов, чуть ли не половина новых поселков (те, что не ЛПХ на землях поселений) оформляются по этой схеме. И еще вопрос – при регистрации прав собственности в кадастровой палате соответствие сделки законодательству (мин. размеры, приоритетный выкуп) проверяют? Я знаю, что по этой схеме люди уже становились собственниками.<br><br>Большое спасибо заранее всем, кто откликнется.<br>
xfile1
 
Сообщения: 35
Зарегистрирован: Сб окт 07, 2006 10:38

Сообщение Толик » Сб окт 07, 2006 14:54

Что касасется схемы, то в общем и целом путь правильный. <br>тут нехорошие товарищи (разбазаривающие сельхозземли и скупающие их забесценок) пользуются пробелами в законах при котором, разрешенный вид использования земли могут менять на уровне муниципального района. (Во всяком случае в московской области). А КАТЕГОРИЯ земель при этом остается ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. Поэтому поменяв разрешенку на дачное и например садоводство. Сразу отпадают вопросы формирования участков не менее 2.0 га. Публичные слушания и сходы проводят формально. (газета местная ну и жителей соберут в клубе и т.п.) Вобщем это супер корупционная схема,но она имеет место быть.<br><br>единственно, что порядок вроде должен быть другой.Сначала изменение разрешенки, а уже потом генплан и разбивка участков.<br><br>Вобщем скажу честно я даже участковал в оформлении такой схемки. <br>НО ЕСТЬ ОДИН АСПЕКТИК!!!;)<br>Продав участки гражданам, то юр лицо сохраняет контроль над дорогами общего пользования. А это контроль над всем этим поселком. В моем случае граждане скупающие участки не сразу разобрались с этой ситуацией,но так как многие из них оказались не "простыми" людьми, то когда их попытались прижать: "типа нада за аренду дорог платить", они нашли рычаги воздействия на этих хитрецов из фирмы. <br>Для решения вопроса дачники создали НП и это НП выкупило дорогу на себя. (хотя им пришлось еще малость скинуться уже на дорожки)<br>Поэтому советую перед покупкой уточнить будущий статус дорожек общего пользования.;)<br><br>Что касается закона об обороте сельхоз земель, то после перевода в дачные земли закон не учитывается. (но лучше с юристом переговорить).<br>Что касается физ и юр лиц, то что не запрещено, то разрешено. Лично я видел фермерское хозяйство на юрлице и даже личное подсобное хозяйство и ИЖС на юрлице. регистраторы посути на это не обращают внимания.
Толик
 
Сообщения: 452
Зарегистрирован: Ср фев 01, 2006 23:37

Сообщение xfile1 » Сб окт 07, 2006 16:37

Толик,<br>спасибо обльшое за ответ<br><br>[q]единственно, что порядок вроде должен быть другой.Сначала изменение разрешенки, а уже потом генплан и разбивка участков.[/q]<br>Возможно, так и есть - мне просто казалось, что глава принимает решение об изменении ври с учетом согласования проекта по всем инстанциям. Возможно, они экологическую экспертизу и отдельно делали - как я понял, это - обязательное условие для изменения.<br><br>[q]Поэтому советую перед покупкой уточнить будущий статус дорожек общего пользования.[/q]<br>Я спрашивал первым деломм. Их обещают передать на балланс образуемого ДНП. Правда, в документах не прописано, только на словах. Остается верить.<br><br>[q]Что касается закона об обороте сельхоз земель, то после перевода в дачные земли закон не учитывается. (но лучше с юристом переговорить).[/q]<br><br>Дословно в законе это звучит так:<br>Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.<br><br>Смущает именно слово "гражданам", т.е. юрлица явно не подходят. Хотя суть-то понятна - дачные садовые и т.д. земли.
xfile1
 
Сообщения: 35
Зарегистрирован: Сб окт 07, 2006 10:38

Сообщение Alexandra » Пн окт 09, 2006 23:36

[q]Я спрашивал первым деломм. Их обещают передать на балланс образуемого ДНП. Правда, в документах не прописано, только на словах. Остается верить.[/q]<br>Вообще-то земли общего пользования не столько передаются на баланс, сколько закрепляются в собственности юрлица (СНТ, ДНТ, НП и прочее). Это закрепляется свидетельством о собственности, плюс кадастровый план. Но насколько я могу предположить по опыту, помимо дорожек общего пользования, включаются и иные объекты.<br>[q]Смущает именно слово "гражданам", т.е. юрлица явно не подходят. Хотя суть-то понятна - дачные садовые и т.д. земли.[/q]<br>А что по сути юридическое лицо - это те же граждане, которые в соответствии с требованиями законодательства оформили себя как юридическое лицо. Особенно обратите внимание на тот факт, что термин "юридическое лицо" при упоминании относительно к некоммерческм организациям, подарзумевает лишь те качества, которые позволяют ему действовать наравне с к юридическим лицам гражданского права.<br>С уважением,<br>Александра
Alexandra
 
Сообщения: 2350
Зарегистрирован: Чт авг 10, 2006 17:42

Сообщение Толик » Пн окт 09, 2006 23:45

[q]Вообще-то земли общего пользования не столько передаются на баланс, сколько закрепляются в собственности юрлица (СНТ, ДНТ, НП и прочее). Это закрепляется свидетельством о собственности, плюс кадастровый план. Но насколько я могу предположить по опыту, помимо дорожек общего пользования, включаются и иные объекты.[/q]<br><br>Александра при таких схемах сначала весь участок так или иначе преобретает в собственность юрлицо, а затем оно его делит на N-частей. Гражданам продают участки, а дорожки оставляют себе. Обычно стараются нарезать максимальное число участков, т.к это живые деньги. Поэтому кроме дорожек ничего не остается. А уже потом когда образуется НП встает вопрос о дорожках, вот тут и возникает проблема за сколько денег НП получит эти дорожки. :(<br>
Толик
 
Сообщения: 452
Зарегистрирован: Ср фев 01, 2006 23:37

Сообщение Alexandra » Пн окт 09, 2006 23:56

Толик<br>Ну дорожки само по себе как то странно звучит))) Должна же быть дорога для подъезда к собственному участку, площадка для разворота.....я так, просто прикинула. Понимаю, конечно, что из-за экономической составляющей все делается именно так, как Вы сказали, к сожалению.
Alexandra
 
Сообщения: 2350
Зарегистрирован: Чт авг 10, 2006 17:42

Сообщение Калинин » Вт окт 10, 2006 16:09

xfile1<br>Дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину для отдыха или приобретенный им в этих целях (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).<br>Если юрдицо сможет перевести разрешенное использование земель с/х назначения на «для ведения дачного хозяйства», а это установлено в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса, то возможен и такой вариант. Однако, думаю, что в этом случае ОМС и это юрлицо имеют какую-то дополнительную линию взаимопонимания, если у юрлица в Уставе не прописано – ведение дачного хозяйства (хотя и это не корректно по отношению к законодательству). Считаю, что такие связи помогли и провести разбивку земельного участка на более мелкие, чем это допускается законом «Об обороте…» по Московской области.<br>Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.<br>Поэтому, попробуйте получить земельный участок по предлагаемой схеме, но рекомендую:<br>В договоре купли-продажи указать полностью всю сумму оплаты, чтобы в дальнейшем, в случае признания сделки недействительной, вернуться к изначальной позиции перед заключением сделки. Перед сделкой взять выписку их ЕГРП на продаваемый участок (проверить чистоту будущей сделки).
Калинин
 
Сообщения: 2812
Зарегистрирован: Вс мар 20, 2005 20:31

Сообщение xfile1 » Вт окт 10, 2006 23:54

[q]В договоре купли-продажи указать полностью всю сумму оплаты, чтобы в дальнейшем, в случае признания сделки недействительной, вернуться к изначальной позиции перед заключением сделки.[/q]<br>Да, это есть, указывается вся сумма, только юрлицо - типичная помойка в составе холдинга, созданная для одной сделки. Ищи их свищи потом... Кстати, интересно, в случае признания ничтожности сделки земля к ним вернется в результате изменения записи в ЕГРП, а вот деньги ко мне не вернутся, т.к. их на р/с явно уже не будет, т.е. у юрлица в итоге окажется и земля и деньги? Да и рыночная цена сотки, боюсь, будет другой...<br><br>[q]Перед сделкой взять выписку их ЕГРП на продаваемый участок (проверить чистоту будущей сделки).[/q]<br>Ну, то, что сейчас земля в их собственности - тут вопросов нет, это я пробил. А вот как обезопасить себя от двойной продажи - не знаю. Вы это имели в виду? Мне такую выписку обязаны дать в госорганах, или это - добрая воля продавца?<br>
xfile1
 
Сообщения: 35
Зарегистрирован: Сб окт 07, 2006 10:38

Сообщение Толик » Ср окт 11, 2006 00:07

выписка из ЕГРП - это подтверждение, что на день выписки из ЕГРП правообладателем участка является именно то лицо, которое его продает. действительна такая выписка семь дней. Вобщем за несколько дней до сделки нада идти в Регистрационную службу и заказать выписку из ЕГРП на участок с кадастровым номером (тот который покупаеш).<br>Сразу после сделки подаеш документы на регистрацию в тот же орган. деньги конечно лучше через банковскую ячейку (это самый надежный способ) или на крайний случай двумя частями (при сделке и после регистрации).<br>Если участки разлетаются как прирожки,то все это не реально;) <br>А насчет фирм однодневок,то это действительно так и делают. И скорее всего эта фирма сама покупала эти участки у кого-то. так как схемы с получением в собственность таких участков земли всегда где-то на грани нарушения закона. И для того, чтобы максимально обезопасить себя от судов или иных притензий дельцы после получения участка их пару раз перепродают через однодневок или подставных физических лиц, а уже потом выставляют на продажу гражданам за реальные деньги.<br>Вобщем время решает все. Главное зарегистрировать участок на себя и надеяться на лучшее.
Толик
 
Сообщения: 452
Зарегистрирован: Ср фев 01, 2006 23:37

Сообщение xfile1 » Ср окт 11, 2006 10:50

Ну вот... начали за здравие, а кончили надеждой на лучшее :) На самом деле у меня есть уверенность в том, что дело до свидетельства о собственности они доведут, если такое в принципе возможно, а оно, судя по комментариям в этой теме - вполне возможно и повсеместно употребимо. Ну а что будет потом... Исковая давность 3 года сейчас вроде... Будем надеяться.<br><br>Большое спасибо всем, кто откликнулся.
xfile1
 
Сообщения: 35
Зарегистрирован: Сб окт 07, 2006 10:38


Вернуться в ЗЕМЛЯ И ПРИВАТИЗАЦИЯ, КУПЛЯ-ПРОДАЖА, АРЕНДА И ВОПРОСЫ СОБСТВЕННОСТИ.

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 14

cron