Ситуация с приватизацией в СНТ

[Mitch]

Сложилась ситуация: члену СНТ при приватизации земли в 2005 году (оформляли одновременно всем членам СНТ) вместо одного участка предоставили 2, как оказалось, не являющихся смежными. Между участками проложен водовод (СНТ) и тропинка (проложена самим членом для удобства лет 30 назад). Тем же постановлением администрации ЗОП переданы в аренду СНТ (на срок 4 года 11 мес). По результатам межевания (июнь 2006 год) тропинка (ширина 1м) включена в состав мест общего пользования СНТ. Указанный член СНТ подписал акт согласования границ. По результатам этого межевания поставлены на учёт 2 предоставленных члену земельных участка. Регистрации участков в ФРС нет. Самостоятельного землеустроительного дела на участки члена также нет.
Конечная цель: приобрести в собственность единый земельный участок. Кадастровая палата советует обратиться в суд с требованием обязать геодезическую организацию внести изменения в землеустроительное дело. Мне кажется, нужно оспаривать предоставлениt участков в собственность (2005 года), но сроки истекли. Как вы считаете какие варианты возможны и возможны ли?

[Калинин]

В соответствии с ведомственными нормативными актами, изданными в развитие Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (утратил силу с 17.05.2008), ранее при осуществлении государственного кадастрового учета земельному участку, состоящему из нескольких участков, присваивалось наименование «единое землепользование», а входящим в его состав земельным участкам – «обособленные» или «условные» земельные участки. При этом государственный кадастровый учет с присвоением отдельного кадастрового номера осуществлялся в отношении как единого землепользования, так и в отношении всех земельных участков, входящих в его состав.
В связи с вступлением в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 01.03.2008) и принятием Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минюста России от 20.02.2008 № 35 понятие «единое землепользование» не может быть использовано при кадастровом учете.
Вопрос с «многоконтурным» земельным участком, под которым понимается объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров нормативной правовой базой не закреплен, и тоже не может использоваться, имеется только разъяснительное письмо Минэкономразвития России от 16.01.2009 № 266-ИМ/Д23, которое дает разъяснения по возможности использования многоконтурного земельного участка при кадастровом учете.
Договорные отношения между межевой организацией (кадастровым инженером) и заказчиком регулируются гражданским законодательством (ст. 758 и 759). Если исполнитель выполнил работы согласно договору, то заставить его их переделать достаточно сложно.
Варианты следующие:
1. Дождаться принятия нормативного правового документа о многоконтурном земельном участке и зарегистрировать на него право собственности.
2. По решению суда (т.к. каждый из участков менее предельно установленного по закону субъекта размера) зарегистрировать право собственности на 2 участка, при этом составив межевые планы на каждый из них.

[тим54]

1) "Конечная цель: приобрести в собственность единый земельный участок." Добиваться поставленных целей, это, конечно, святое, но все ли цели надо ставить? Сейчас у вашего члена СНТ в собственности два близко расположенных земельных участка, с уточненной по результатам межевания в 2006 году площадью. Государство это признало и учло в кадастре. Можно идти в ФРС (что мешает?) и получать два свидетельства. И...пользоваться участками без проблем как одним фактически. Кстати, в случае чего, один можно продать, например, или распорядиться любым иным способом... Но хочется почему-то, чтобы было одно свидетельство, один участок. Что ж, объедините их. Придется провести кадастровые работы (без полевых обмеров, только камерадьные, на основе сведений ГКН) по изготовлению межевого плана, в котором в разделе "Заключение кадастрового инженера" дает обоснование - почему, дескать, несмежные два одноконтурные участки объединяются в один многоконтурный. (Идеология обоснования та же. как если бы раньше образовывалость единое землепользование - типа то что эти два участка фактически используются как одно земельное пользование, одна дача с постройками, садом, огородом, что на этом "сложном" земельном участке единый комплекс объектов садоводческого назначения расположен... Кадастровый инженер должен грамотно обосновать, это его работа. Законодательство действующее не чинит этой процедуре никаких препятствий. Если бюджетники из ФГУ ЗКП, которые отправляют Вас зачем-то в суд, скажут, что площадь образуемого земельного участка (многоконтурного) больше предусмотренной законом субъекта РФ для земельных участков, предоставляемых для садоводства, огородничества и т.д. и поэтому отказ в осуществлении кадастрового учета, то будут не правы и вот тут-то можно и всуд о признании отказа неправомерным, поскольку ни о каком ПРЕДОСТАВЛЕНИИ из госземель в данном случае речи не идет.
2) Если же Ваша фраза "Регистрации участков в ФРС нет" означает, что ФРС ОТКАЗЫВАЕТСЯ регистрировать право собственности на предоставленные согласно акта органа местного самоуправления из земель госсобственности два земельных участка ввиду их малой площади, то тогда объединение участков в кадастре производит не член СНТ, а орган местного сам-я (он - собственник) путем внесения в свой акт текста об объединении и обращения в ФГУ КП.
PS Многоконтурные полигональные объекты используются в геоинформационных системах еще задолго до "единых землеп-ий", введение которых было явно искусственно и излишне. Никакой нормативной базы по "многоконтурным участкам" создавать не требуется, поскольку это такие-же обычные земельные участки, как и все прочие. У них обычные кадастровые паспорта и Регистраторы никак их не различат земельный участок со стандартным набором характеристик да и все (странных надписей типа "единое землепользование" или "многоконтурный земельный участок" теперь ведь, слава богу, нет.

[Mitch]

Спасибо за интересные и информативные ответы! Небольшие уточнения:
1. Участки не зарегистрированы в ФРС по причине личного нежелания члена СНТ.
2. Член СНТ рад бы использовать участки как один, но испортил (сам или нет - не суть) отношения с председателем СНТ и соседями, которые хотят пользоваться тропинкой, чтобы ходить на свой огород (что, надо сказать и делают, параллельно заходя на участки члена СНТ, топча грядки и прочее). Огораживать забором каждый из участков в отдельности, на мой взгляд, глупо.
3. Пользуясь тем, что в кадастре тропинка отнесена к ЗОП СНТ, земконтроль привлекает члена СНТ к административной ответственности за "незаконное использование земельного участка", а также вывносит предписание о преращении его использования и снова привлекает.
4. Орган местного самоуправления в переписке указывает на то, что участки члена СНТ не являются смежными, по причине наличия тропинки, относящейся к ЗОП СНТ.

[тим54]

Ну чтож, в конкретике ситуация несколько иная, чем первоначально представлялась... Есть два соседа-смежника (член СНТ и само СНТ), у которых участки в собственности. Один у другого хочет купить часть участка, а другой не соглашается. Что ж - сделка - дело добровольное, сделка по принуждению ничтожна. Надо члену СНТ как-то заинтересовать само СНТ в лице председателя правления с целью добровольно на сделку пойти. Иначе через суд, но не проще, пожалуй. Неясно все же, что в ФГУ ЗКП имели в виду, когда советовали идти "землеустроительным путем"???

[Mitch]

Ещ уточнение:
тропинка, а также все ЗОП СНТ находятся у СНТ на праве аренды. Работники кадастра сначала предлагали идти через кадастровую ошибку,потом через изменение ЗУ дела. Не знаю их логики. Как вы считаете, может ли суд признать право собственности на садовый участок номер такой-то (встречал в практике), либо стоит сформировать участок как единый и уже после этого пойти указанным путм?

[Yelenanapa]

Всем привет!!!! у меня сложилась неоднозначная ситуация. Есть 2 участка в СОТе, они разделены дорогой. На каждый из участков есть свидетельство ФРС, где отражен кадастровый номер каждого из участков (два разных кадастровых номера). Один из участков продан. Регпалата сделку зарегистрировала. Решили продать второй участок. Но прежде заказали кадастровый паспорт на второй участок. В результате получили кадастровый паспорт на 2х листах: на первом листе указан 1 кадастровый номер, на втором 2 кадастровых номера для каждого из участков ( с отметкой Сведения о частях земельного участка: площадь 390 характеристика (указан кадастровый номер), площадь 510 (указан кадастровый номер) номера разные. на первом листе указано - единое землепользование. Т.е. логически рассуждать, если это части одного участка, то продать можно не как участок отдельный, а как его часть. С другой стороны, это ведь часть участка, а не доля. Значит раздел произошел. Только в результате раздела образовались не участки самостоятельные, а его части... что-то бред какой-то.. Тем более, что право зарегистрировали ранее на два участка. вопрос - можно ли продавать эти участки как самостоятельные, если право на них есть!