договор купли-продажи до момента переоформления земельного

Покупка и продажа земельных участков. Порядок приватизации участков: сроки и документы. Вопросы аренды. Земельный кодекс РФ. Наследование. Перевод участков в другую ­категорию. Брошенные участки в СНТ. Земли общего пользования.

Модератор: admin

Сообщение KIA » Пт апр 06, 2007 17:31

Здравствуйте. Стандартная ситуация. Хочу купить земельный уч-к. Продавец хочет продать его по ген.доверенности и деньги сразу. Теперь об участке. По документам это 4 сотки земли под огородничество на землях поселений. Фактически площадь участка около 6 соток. Св-во о праве собственности от 1992г, естественно без кадастрового плана. Есть обременение: под уч-м проходит кабель связи(это записано в св-ве). Т.к. этот уч-к мне нужен для постройки дома, то я хочу изменить разрешенный вид использования уч-ка на садовый или дачный(потому что дом при данном виде использования земли можно оформить согласно "дачной амнистии" по простой декларации). Вопросами изменения разрешенного вида использования земли, межевого дела, оформления кадастрового плана и формирования пакета документов для регистрации будет заниматься риэлтор. Прочитав аналогичные сообщения на форуме я увидел, что Александра советует заключить с Продавцом договор купли-продажи с выплатой Продавцу аванса или задатка (как правильно?) и остаток заплатить при подаче док-в на регистрацию. Но возникает вопрос, как в моем случае описывать в предмете договора уч-к, ведь сейчас он 4 сотки и огород, а при регистрации будет 6 соток и садоводство или дача? И еще вопрос, что будет, если стоимость указанная в договоре к-п будет меньше кадастровой оценки земли?<br>Заранее спасибо, Игорь.
KIA
 
Сообщения: 11
Зарегистрирован: Пт апр 06, 2007 12:55

Сообщение Alexandra » Сб апр 07, 2007 21:30

KIA<br>[quote:KIA]Вопросами изменения разрешенного вида использования земли, межевого дела, оформления кадастрового плана и формирования пакета документов для регистрации будет заниматься риэлтор[/quote]<br>Игорь, я не раз выступаю против того,чтобы такими вопросами занимался риэлтор. Если бы Вы изначально обратились к юристу, то услышали бы следующее.<br>Изменять разрешенное использование Вам нет необходимости, поскольку земельные участки под огородничество также входят в состав ФЗ-93, и декларацию Вы благополучно можете составить, и оформить дом, и строительство дома на таком участке возможно, тем более, что у Вас земдли поселений. А вот, то что Вам этого не сказал риэлтор, объясняется совсем просто - потому что, главная цель не практика, а деньги. Риэлтор быть может и закон не читал, или плохо его знает.<br>Далее - что Вам конкретно надо сделать по участку, поскольку слишком много я вижу "пробелов" в Ваши планах, и опять же вопрос, отчего чудо-риэлтор не может на Ваши справедливые вопросы ответить, если он считает себя специалистом.<br>1. Вы можете заключить договор, определяя сумму не со всего участка, а с одной сотки. Следовательно, вопрос о том, что прописывать 4 сотки, или 6 у Вас отпадет сам собой. Но советую, сначала подписать предварительный договор купли-продажи согласно такому порядку определения цены, а после того, что продавец получит свидетельство о госрегистрации права на четко указанную площадь, в основном договоре Вы уже указываете точную площадь участка и его цену. Формула простая на мой взгляд.<br>2. Предварительный договор, также предусматривает оплату некоего аванса, правда, в этом договоре он обозначается словом "обеспечительный взнос, или обеспечительная сумма" или что-то в таком духе.<br>3. Если стоимость в договоре купли-продажи меньше кадастровой - ну и что? Вы же указываете сумму по соглашению сторон. Кадастровая стоимость земельного участка - это стоимость исключительно в ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ, а не ориентира для сделки.<br>
Alexandra
 
Сообщения: 2350
Зарегистрирован: Чт авг 10, 2006 17:42

Сообщение grin095 » Пн апр 09, 2007 12:32

бедный риэлтор :)<br><br>[quote:Alexandra]Вы можете заключить договор, определяя сумму не со всего участка, а с одной сотки. Следовательно, вопрос о том, что прописывать 4 сотки, или 6 у Вас отпадет сам собой[/quote]<br>в договоре купли-продажи??? :( а предмет договора будет земельный участок то ли 4 то ли 6 соток? :( а как насчет не согласованного предмета договора?<br>[quote:Alexandra]Предварительный договор, также предусматривает оплату некоего аванса, правда, в этом договоре он обозначается словом "обеспечительный взнос, или обеспечительная сумма" или что-то в таком духе[/quote]<br>как не назови, в рамках предварительного договора любые оплаты это риск выброшенных на ветер денег, максимум что можно сделать это соглашение о задатке<br>нет, я верю, что все так делают :) но я не о практике а о законе<br>[quote:Alexandra]Если стоимость в договоре купли-продажи меньше кадастровой - ну и что? Вы же указываете сумму по соглашению сторон[/quote]<br>тут возражать не буду, просто чую, что если стоимость земельного участка будет сильно меньше кадастровой, а кадасровая стоимотсь как мы знаем сильно меньше рыночной, то наезд налоговой за уклонение от налогов может быть не за горами<br>нет, свобода договора это я согласен, но все таки есть границы у любой свободы<br>не бейте палками, я не просто критикую, честно хочу помочь :)
grin095
 
Сообщения: 444
Зарегистрирован: Чт мар 01, 2007 10:43
Откуда: Москва

Сообщение KIA » Пн апр 09, 2007 12:45

Alexandra<br>[quote:Alexandra]Изменять разрешенное использование Вам нет необходимости, поскольку земельные участки под огородничество также входят в состав ФЗ-93, и декларацию Вы благополучно можете составить, и оформить дом, и строительство дома на таком участке возможно, тем более, что у Вас земли поселений.[/quote]<br>Здравствуйте, Александра. Большое спасибо за ответы. У меня есть еще два вопроса. <br>
  1. Прочитав ФЗ-93 я не увидел, что там отменяются или изменяются Основные понятия ст.1 ФЗ-66. [q]садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений); <br> огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории); дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).[/q] Т.е. согласно вышесказанному я не могу ни возвести капитальное жилое строение-дом(некапитальное жилое строение просто не обсуждается. Кстати где-то на этом форуме вы написали, что дачный дом отличается от дома, построенного на ЛПХ, земли поселений. А в чем отличия?), ни тем более прописаться в нем. Поэтому я и хочу изменить разрешенное использование земли на садоводство(позволяет возвести капитальное жилое строение-дом без права прописки) или дачу(позволяет возвести капитальное жилое строение-дом с правом прописки) и кроме того и садоводство и дача позволяют оформить капитальное жилое строение в упрощенном порядке-по декларации.Может быть я не прав? Пожалуйста, поясните подробнее.
  2. Пожалуйста, если есть возможность, пришлите мне образец предварительного(авансового) договора купли-продажи и просто договора купли-продажи.
Что же касается услуг риэлторов, то я полностью согласен с вашей точкой зрения. Но, к сожалению, у меня совершенно нет времени, что бы заниматься переоформлением документов. Да и особого удовольствия от общения с чиновниками я не испытываю. Поэтому я с удовольствием бы поручил это дело грамотному человеку за разумное вознаграждение, но на рынке услуг можно найти только риэлторов..... Прошу прощения, что вместо двух задал три вопроса. Но не смог удержаться.::rolleyes24.gif:: Моя почта:[email=price-igor@mail.ru]. Заранее спасибо, Игорь.
KIA
 
Сообщения: 11
Зарегистрирован: Пт апр 06, 2007 12:55

Сообщение Alexandra » Пн апр 09, 2007 16:32

grin095<br>[quote:grin095]в договоре купли-продажи??? а предмет договора будет земельный участок то ли 4 то ли 6 соток? а как насчет не согласованного предмета договора?[/quote]<br>Вопрос тогда к Вам, что является предметом договора купли-продажи? Земельный участок, расположенный на территории такой-то. По общей площади я допускаю, можно сделать и иную формулировку. Стоимость у Вас также согласованная. К чему здесь с Вашей точки зрения можно придраться?<br>[quote:grin095]как не назови, в рамках предварительного договора любые оплаты это риск выброшенных на ветер денег, максимум что можно сделать это соглашение о задатке<br>нет, я верю, что все так делают но я не о практике а о законе[/quote]<br>Неправда. Вы всегда в предварительном договоре, к примеру, можете сделать ссылку на то, что указанная сумма обеспечительного взноса, или к примеру, гарантийного взноса, является исключительно способом обеспечения обязательств, и является ОТДЕЛЬНЫМ соглашением сторон в рамках настоящего договора.<br>Таким образом, сделать вывод достаточно просто, что Ваш предварительный договор не обладает денежным характером, и вместе с этим, Вы имеете возможность перечисления суммы денег.<br>[quote:grin095]кадасровая стоимотсь как мы знаем сильно меньше рыночной[/quote]<br>Не всегда. Иногда бывает и ближе к рыночной.<br>[quote:grin095]не бейте палками, я не просто критикую, честно хочу помочь[/quote]<br>Все нормально:)
Alexandra
 
Сообщения: 2350
Зарегистрирован: Чт авг 10, 2006 17:42

Сообщение grin095 » Вт апр 10, 2007 10:34

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости<br><br>В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.<br>При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.<br><br>так что не просто адрес и площадь, а еще кадастровый номер и план границ в приложении<br><br>[quote:Alexandra]Неправда. Вы всегда в предварительном договоре, к примеру, можете сделать ссылку на то, что указанная сумма обеспечительного взноса, или к примеру, гарантийного взноса, является исключительно способом обеспечения обязательств, и является ОТДЕЛЬНЫМ соглашением сторон в рамках настоящего договора.<br>Таким образом, сделать вывод достаточно просто, что Ваш предварительный договор не обладает денежным характером, и вместе с этим, Вы имеете возможность перечисления суммы денег.[/quote]<br><br>ну так это не в предварительном договоре, а в ином документе<br>
grin095
 
Сообщения: 444
Зарегистрирован: Чт мар 01, 2007 10:43
Откуда: Москва

Сообщение Alexandra » Вт апр 10, 2007 11:27

grin095<br>[quote:grin095]ну так это не в предварительном договоре, а в ином документе[/quote]<br>Речь шла исключительно о предварительном договоре.<br>[quote:grin095]так что не просто адрес и площадь, а еще кадастровый номер и план границ в приложении[/quote]<br>Я в таком случае могу сказать, что договор заключаемый на участок, который не состоит на кадастровом учете, а следовательно не имеет кадастровый номер, судя по Вашим размышлениям, считается не заключенным...
Alexandra
 
Сообщения: 2350
Зарегистрирован: Чт авг 10, 2006 17:42

Сообщение grin095 » Вт апр 10, 2007 11:53

[quote:Alexandra]Речь шла исключительно о предварительном договоре[/quote]<br>ну так остаемся при своих, я считаю что в ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ устанавливать ОБЯЗАТЕЛЬСТВА по оплате, предварительной или еще какой, нельзя<br>в ДРУГИХ документах, будь соглашение о задатке - можно<br>вот такое у меня имхо :)<br>[quote:Alexandra]Я в таком случае могу сказать, что договор заключаемый на участок, который не состоит на кадастровом учете, а следовательно не имеет кадастровый номер, судя по Вашим размышлениям, считается не заключенным...[/quote]<br>:)<br>Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков<br><br>1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
grin095
 
Сообщения: 444
Зарегистрирован: Чт мар 01, 2007 10:43
Откуда: Москва

Сообщение Alexandra » Вт апр 10, 2007 12:03

grin095<br>[quote:grin095]Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков<br><br>1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. [/quote]<br>Никто не спорит, заказывайте дежурную кадастровую карту, делайте ее приложением к предварительному договору, хотя в основном данные должны быть прописаны. О чем я и говорю, что конструкция предварительного договора - на сегодняшний момент один из наиболее верных вариантов решения проблемы.<br>Мы друг друга не совсем понимаем: предварительный договор и основной договор - ясная вещь, что основной должен соответстовать как общим требованиям ГК о сделках с недвижимостью, так и нормам ЗК РФ, в том числе и ст. 37.
Alexandra
 
Сообщения: 2350
Зарегистрирован: Чт авг 10, 2006 17:42

Сообщение grin095 » Вт апр 10, 2007 12:47

не то чтобы не понимаем, я согласен предварительный договор при условиях певоначального сообщения вещь правильная<br>но и его и задаток надо правильно оформить, в полном объеме изложить обязанности сторон и т.д.<br>поэтому и рассуждения в моих сообщениях направлены на это<br>:)
grin095
 
Сообщения: 444
Зарегистрирован: Чт мар 01, 2007 10:43
Откуда: Москва

Сообщение Alexandra » Вт апр 10, 2007 13:09

grin095<br>Я поняла:) Но в отношении предварительного договора мое мнение таковое, чтобы не смущать законодателя, в тексте самого документа разграничить от предмета самого соглашения соглашение о сумме т.н. задатка, обеспечительного взноса и пр.
Alexandra
 
Сообщения: 2350
Зарегистрирован: Чт авг 10, 2006 17:42

Сообщение DMV » Вт апр 10, 2007 14:09

[quote:grin095]не то чтобы не понимаем, я согласен предварительный договор при условиях певоначального сообщения вещь правильная<br>но и его и задаток надо правильно оформить, в полном объеме изложить обязанности сторон и т.д.<br>поэтому и рассуждения в моих сообщениях направлены на это<br>:)[/quote]<br>Задаток, в силу прямого указания закона может обеспечивать только договор вступивший в силу. Исполнение предварительного договора задаток обеспечивать не может, в силу безденежной сущности предварительного договора. Обеспечивать основной договор, который будет заключен в будущем, задаток также не может. Поэтому, как правильно указала Александра выше, некое денежное обеспечение надо называть по другому - депозит или еще как, но никак не задаток.<br>Я предлагаю делать предварительные договор, с основными положениями будущего основного договора к-п + соглашение о депозите, которое можно будет включать или не включать в один документ с предварительным договором. Это будет некое обеспечение, прямо не предусмотренное в ГК. Можно предусмотреть, что депозит возвращается в двойном размере в случае невозможности/отказе заключить основной договор и т.п.
DMV
 
Сообщения: 247
Зарегистрирован: Пт сен 22, 2006 11:54

Сообщение grin095 » Вт апр 10, 2007 14:54

пишете то все правильно, ввиду безденежной сущности предварительного договора и т.д. <br>расскажите лучше если не трудно про соглашение о депозите, правда интересно<br>
grin095
 
Сообщения: 444
Зарегистрирован: Чт мар 01, 2007 10:43
Откуда: Москва

Сообщение KIA » Вт апр 10, 2007 16:30

Alexandra<br>Здравствуйте, Александра. Боюсь, что я нечаянно задел за живое, задав свой вопрос по предварительному договору к-п.::rolleyes24.gif:: Однако разрешите повторить свой следующий вопрос.<br>[quote:Alexandra]Изменять разрешенное использование Вам нет необходимости, поскольку земельные участки под огородничество также входят в состав ФЗ-93, и декларацию Вы благополучно можете составить, и оформить дом, и строительство дома на таком участке возможно, тем более, что у Вас земли поселений.[/quote]Прочитав ФЗ-93 я не увидел, что там отменяются или изменяются Основные понятия ст.1 ФЗ-66. <br>[q]садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений); <br>огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории); дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).[/q]Т.е. согласно вышесказанному я не могу ни возвести капитальное жилое строение-дом(некапитальное жилое строение просто не обсуждается. Кстати где-то на этом форуме вы написали, что дачный дом отличается от дома, построенного на ЛПХ, земли поселений. А в чем отличия?), ни тем более прописаться в нем. Поэтому я и хочу изменить разрешенное использование земли на садоводство(позволяет возвести капитальное жилое строение-дом без права прописки) или дачу(позволяет возвести капитальное жилое строение-дом с правом прописки) и кроме того и садоводство и дача позволяют оформить капитальное жилое строение в упрощенном порядке-по декларации. Может быть я не прав? Пожалуйста, поясните подробнее. Заранее спасибо, Игорь.
KIA
 
Сообщения: 11
Зарегистрирован: Пт апр 06, 2007 12:55

Сообщение Alexandra » Ср апр 11, 2007 00:46

KIA<br>Дачное строение, от капитального (мое понимание, поскольку закон опять же не дает четкого определения этим терминам) отличается тем, что первое не относится к категории жилых строений. А жилым в нашем случае считается, круглогодичное постоянное проживание, со всеми коммуникациями и как следствие, с возможностью регистрации по месту проживания. Так вот, капстроение возможно на участках ЛПХ и ИЖС.<br>Если Вы просто поменяете на дачное строительство, то опять же у Вас не будет возможности зарегисрироваться поскольку категория-то какая у Вас останется? Формула проста: если хотите иметь регистрацию участок должен находится в границах поселений и иметь соответсвующую категорию.
Alexandra
 
Сообщения: 2350
Зарегистрирован: Чт авг 10, 2006 17:42

След.

Вернуться в ПОКУПКА-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ДОМОВ. СОБСТВЕННОСТЬ, НАСЛЕДОВАНИЕ, ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ДОМОВ

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 15

cron