Строительство без разрешения на участке с долевой собст.

СНиП(ы). Строительные нормы. Порядок получения разрешения на строительство дома. Новое строительство.

Модератор: admin

Строительство без разрешения на участке с долевой собст.

Сообщение sova » Вс фев 22, 2009 23:49

Наш деревянный дом послевоенной постройки – в деревне, ЛПХ. Имеется свидетельство на право собственности на землю 18 соток, получили его осенью 2008 г, делали 2 года, земля в общей долевой собственности, доля в праве 1/2.
Имеем свидетельство о регистрации права на жилой дом, доля в праве 1/2, соглашение от 1997 г о конкретном пользовании жилым домом и хозпостройками, заверенное нотариусом. У нас общая стена дома.
К сеням принадлежащей нам ½ жилого дома был пристроен деревянный ветхий сарай, находящийся в моем пользовании, имеющий с сенями общую стенку. Сарай граничил с внутренним двором соседа. Мы вместо сарая по его прежнему местоположению построили сооружение из кирпича – построены стены с проёмами под окна, дверь, крыша и водостоки, строительство не закончено. Крыша моей ½ части дома соединена со стеной нового строения.
Участок возможно разделить пополам, но сосед отказывается проводить межевание, говорит, что не подпишет нам ни одной бумаги.
Мы были вынуждены строить без разрешения на строительство, потому что вопрос стоял так: либо построить летом 2008 г, либо вообще не построить никогда.
Сначала сосед был не против строительства, а когда построили стены и поставили стропила, стал активно протестовать против строительства и взывать к администрации МО о сносе нового дома. Была назначена административная комиссия, которая не нашла противопожарных нарушений, и ограничилась штрафом за строительство без разрешения. Требования о сносе незаконно построенного дома не предъявлялось, так как у нас с соседом, по мнению адм. комиссии, единое домовладение.
Наконец в январе 2009 г соседи подали в суд иск 1) о сносе нашего нового дома как построенного без разрешительной документации. Кроме этого основного требования в их иске, имеются 2) претензия к нам об отсутствии 3 метров разрыва от территории их двора и от стены их кухни. Имеется 3) претензия об ухудшении инсоляции окна их кухни, так как новое строение, расположенное к юго-западу от их кухни, выше, чем наш снесенный сарай.
У соседа однокомнатная квартира и три окна, одно из кухни на запад, и два из комнаты на север и на восток, ничем не затененные. Сосед возражает против концепции «единого домовладения», так как у нового строения свой фундамент.
Мы не можем ничего найти в нормативных документах:
1) о «едином домовладении», о признаках такого объекта;
2) на каких нормативных документах основаны положения в цитате уважаемого В.И Калинина о долевой собственности: «То есть дом получится сблокированный, имеющим одну общую стенку, или хотя бы одну общую точку соприкосновения. В этом случае строительные нормы будут распространяться только по отношению к соседним участкам (3 м.), между собой таких разрывов делать нет необходимости».
Просим помочь советом.
sova
 
Сообщения: 3
Зарегистрирован: Чт ноя 06, 2008 23:59
Откуда: Лен. обл.

Сообщение Калинин » Вт мар 03, 2009 23:42

Статья 40 Конституции Российской Федерации провозглашает право граждан на жилище. Реализация этого права может быть осуществлена многообразными способами: гражданин вправе иметь в собственности домовладение, приватизированную квартиру, быть нанимателем или поднанимателем квартиры, части жилого помещения в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов и т.д. В этом смысле права граждан Российской Федерации одинаковы и никто не может быть лишен их.
В соответствии со ст. 1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроем России от 04.08.1998 № 37, единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание. Домовладение - жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.
Однако в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует понятие домовладений и иных комплексов объектов капитального строительства.
Согласно п.п.2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).
Из изложенного следует, что дома являются сблокированными в случае, если отсутствует проем между соседними блоками.
Следовательно, говорить о каком-либо расстоянии между соседями, имеющими общую стенку (или как в приведенном мною случае, точку соприкосновения) говорить не приходится, минимальное расстояние в этом случае необходимо учитывать только по отношению сблокированного (в случае с общей точкой соприкосновения - секционного) строения к прочим соседним участкам.
Кроме того, п. 5.3.8 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», принятого Госстроем России (постановление от 30.12.99
№ 94 на территории с застройкой усадебными; одно-двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек, расположенных на соседних земельных участках должно быть не менее 6 м.. В отношении соседей, находящихся в этом же сблокированном доме здесь речи не идет.
Вместе с тем, п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса определено, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Калинин
 
Сообщения: 2812
Зарегистрирован: Вс мар 20, 2005 20:31

Сообщение sova » Чт мар 05, 2009 23:47

Мы благодарны за ценную информацию.
Кто судился, тот знает, как это тяжело. И адвокаты не всегда в состоянии помочь.
Пожалуйста, поясните один момент:
В п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса определено, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Что означает выделенная фраза?
sova
 
Сообщения: 3
Зарегистрирован: Чт ноя 06, 2008 23:59
Откуда: Лен. обл.

Сообщение Калинин » Пт мар 06, 2009 11:54

Для изменения размера долей участников общей долевой собственности в результате производства неотделимых улучшений достаточно установить, что улучшения осуществлены в установленном законом порядке, т.е. с согласия участников (ст. 247 ГК РФ). Такое согласие не предполагает определения сторонами порядка изменения размера долей в общем имуществе при производстве неотделимых улучшений. Кроме того, согласие может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, вытекать из условий об использовании объекта общей собственности .
Совладелец, заявивший требование об увеличении своей доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, должен доказать не только осуществление за свой счет неотделимых улучшений, но и то, что они были произведены по соглашению с другими совладельцами, предусматривающему, что в результате этих улучшений доли будут изменены.
Для изменения размера долей участников долевой собственности в общем имуществе в результате производства неотделимых улучшений достаточно установить, что улучшения осуществлены в установленном законом порядке использования общего имущества, т.е. с согласия участников (ст. 247 ГК РФ). Такое согласие не предполагает обязательного определения сторонами порядка изменения размера долей в общем имуществе при производстве неотделимых улучшений. Кроме того, согласие может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, вытекать из условий об использовании объекта общей собственности.
Калинин
 
Сообщения: 2812
Зарегистрирован: Вс мар 20, 2005 20:31

Сообщение sova » Пт апр 03, 2009 22:39

Здравствуйте, уважаемые форумчане.
Просим разъяснить, если возможно, некоторые положения, изложенные в документах:
1)Пункт 4 части 17 статьи 51 Град. кодекса РФ:
«Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: ……………
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ).»

Непонятно, что есть «изменения объектов или частей капитального строительства». Это изменение фундамента, стен, помещений, крыши, очертаний здания? Это изменение связано только с размерами или также и с материалами? Изменение допустимо в неких параметрах, но чтобы «не превышало».
Речь идет о конструкциях или о материалах? Или о противопожарных свойствах? Или об устойчивости чего-либо к перемене влажности? Или о прочности?
Что означает в данном документе глагол «затрагивать»?
Терминология в Град. кодексе нигде не определяется.
Каким образом в таком случае кто-то может объективно сделать заключение: «затрагивает» или «не затрагивает»? Недаром комментаторы Град. кодекса смущенно обходят этот пункт или просто повторяют его положения, не разъясняя их.

Пришлось поискать другие документы, схожие терминологически.
2)Приказ Минрегионразвития РФ от 9 июля 2007 г. № 62
«….. применяемая типовая проектная документация объекта капитального строительства, в которую внесены изменения, не затрагивающие характеристики конструкций, элементов конструктивных систем объектов капитального строительства, влияющие на безопасность их работы и способность сохранять эксплуатационные качества объекта капитального строительства в течение срока службы такого объекта (далее – модифицированная типовая проектная документация, не затрагивающая конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства), разрабатывается в соответствии со ст. 48 Град. кодекса РФ»………
Приказ лишь немного проясняет, чего нельзя «затрагивать» и что есть «безопасность»..

3)Приказ Минрегион. разв. РФ от 09.12.2008 № 274
«Во исполнение…. приказываю:
1. Утвердить прилагаемый Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, кап. ремонту объектов кап. стр-ва, которые оказывают влияние на безопасность объектов кап. стр-ва (далее – Перечень).
2. Установить, что:
Перечень не включает в себя виды работ по подготовке проектной документации, по стр-ву, реконструкции, кап. ремонту в отношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостр. кодекса РФ, а также в отношении объектов, проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе в соответствии с частью 2 статьи 49 Градостр. кодекса РФ, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства и предназначенных для проживания не более чем двух семей жилых домов».

4) Письмо Минэкономразвития РФ от 2 марта 2009 г № Д05-1055
«Согласно ч.2 ст.52 Град. кодекса РФ виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданными саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами».

По-видимому, под безопасностью во всех четырех документах понимается отсутствие или минимизация какой-либо опасности, исходящей от строения, для людей, находящихся в строении или рядом со строением. Точнее, риск в результате строительства должен быть приемлем.
Вопрос:
Если у нового объекта характеристики надежности и безопасности (противопожарные, прочностные, гигиенические и прочие) на порядок лучше, чем у бывшего на этом месте опасного для дальнейшей эксплуатации ветхого деревянного строения, и у нового объекта нет превышения предельных параметров разрешенного строительства, то наш случай соответствует пункту 4 части 17 статьи 51 Градостр. кодекса РФ?
Следует ли из этих документов, что нам не требуется разрешение на реконструкцию (строительство)? Как Вы считаете?
sova
 
Сообщения: 3
Зарегистрирован: Чт ноя 06, 2008 23:59
Откуда: Лен. обл.

Сообщение Калинин » Пт май 08, 2009 11:31

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Таким образом, Федеральным законом предусматривается, что как строительство, так реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В пункте 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса устанавливается, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае: изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
В действующем законодательстве отсутствуют нормы, определяющие случаи, когда получение заключения (согласования) на реконструкцию, перепланировку, переоборудование не требуется, и нет нормы, указывающей на случаи отсутствия необходимости получения согласования. Поэтому приходиться полагаться на добросовестный субъективизм чиновников при принятия решения о необходимости получения разрешения на реконструкцию в Вашем случае.
Думаю доказать обратное даже в суде, когда Вам не зарегистрирует улучшения, связанное с заменой материала стен, будет очень сложно, так как ОМС при принятии решения не нарушает действующее законодательство. Несомненно, в большинстве случаев решение ОМС будет за получение разрешения.
Калинин
 
Сообщения: 2812
Зарегистрирован: Вс мар 20, 2005 20:31


Вернуться в ВОПРОСЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ЧАСТНЫХ ДОМОВ. СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 19

cron