Какая процедура покупки дачи

[maxim80]

Поискал в интернете, но внятной процедуры купли-продажи так и не нашёл. Пожалуйста опишите для новичка как покупать дачу. Я уже по крупицам в интернете наковырял, но всё равно ясной картины нет и есть вопросы.<br><br>Давайте я для начала напишу что знаю я, а дальше напишу вопросы.<br><br>Документы у продавца:<br>1) Новый кадастровый план (на имя продавца). Кадастровый план включает в себя акт согласования границ с соседями, выписка у председателя садоводчества что нет долгов. (мы сейчас этот кадастровый план оформлять будем, стоит от 10 тыс и выше в зависимости от фирмы и срочности)<br><br>2) Свидетельство собственности на землю (неважно нового или старого образца)<br><br>3) Свидетельство собственности на дом<br><br>4) Тех паспорт БТИ не позднее 5 лет с момента выдачи<br><br>Дальше пошли вопросы:<br><br>- обязательно ли делать через нотариуса или нет? Какие подводные камни если не использовать нотариуса? Ориентировочно нотариус будет стоить 7-15 тыс руб, стоит ли изза этой суммы рисковать?<br><br>- если делать не через нотариуса то какие документы подписывать с владельцем? Нужны юрдически правильные шаблоны всех документов которые подписываю я (покупатель), продавец-собственник и его-ее супруга<br><br>- если делать не через нотариуса, то какие конкретно документы нести в регистрационную палату: только подписанные договора-расписки между продавцем и покупателем или также вместе с этим документы на старого владельца (БТИ, Кадастровый план, свидетельства - на имя старого владельца)?<br><br>- после факта совершения сделки (например на даче) ехать в регистрационную палату с пакетом документов мне или продавцу тоже?<br><br>- есть мысль передать деньги через счет в сберкассе (предложил продавец). Они люди пожилые и боятся носить большую сумму денег. Если я положу деньги на его сберкнижку в сбербанке и тут же возьму с него расписку что он деньги получил и поедем всё подписывать - это нормальная распространенная практика или стремно? Если что пойдет не так (мало ли) - смогу ли я вернуть деньги при сохранении приходной квитанции сбербанка и расписки? (Кстати дайте образец расписки)<br><br><br><p>(Добавление)<br>Ещё вопрос.<br><br>Для сделки требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). При этом как я понял это нужно и для продовца и для покупателя.<br>То есть получается к нотариусу идти всё равно надо. Вопрос вот такой: напишити какие документы надо нести к нотариусу чтобы это согласие подписать? А более конкретно нужно ли нести кадастровый план и сам договор купил продажи - чтобы в доверенности сослаться на конкретный договор или конкретный номер? Или можно абстрактно написать доверенность без привязки к конкретному номеру договора или адресу садового участка?

[Alexandra]

maxim80<br>1. Кадастровый план не включает в себя акты согласования границ и прочее - он является результатом всех этих процедур.<br>2. Важно какого образца свидетельство. Если нового Вам не надо осуществлять процедуру оформления участка на кадастровый учет.<br>По вопросам:<br>1. Через нотариуса делать не обязательно. Ваше право. Отменили обязательность нотариального заверения только потому, что нотариусы от этих самых "камней" и не избавляли.<br>2. Узнаете у самого нотариуса, но на самом деле комплект документов всегда один и тот же. Если будете оформлять все у нотариуса шаблоны Вам не нужны.<br>3. Точный список документов можно узнать в территориальном отделении Управления росрегистрации по месту нахождения участка.<br>4. По заявлению одной из сторон. Однако некоторые регпалаты требуют наличия и продавца, и покупателя.<br>5. Максимум рисков можно избежать если грамотно составить договор купли-продажи.

[maxim80]

Спасибо за ответ. С замечаниями - согласен, свидетельство у хозяина старого образца - поэтому и оформляем кадастровый план.<br><br>Ещё бы ссылку на образец грамотно-составленного договора купли-продажи <p>(Добавление)<br>Вот тут часть обсуждения. Некоторые моменты по процедуре купли-продажи освещены и даже есть пример договора купли-продажи, но на мой взгляд договор какой-то кривой. А часть вопросов всё равно осталась.<br><br>Сссылка: Имеет ли смысл покупать дачу через договор дарения?<br><br>Посмотрите, пожалуйста на вопросы в теме по ссылке выше, я никак не пойму всё точно.

[grin095]

2) Свидетельство собственности на землю (неважно нового или старого образца)

<br>важно, если старого, то продавец потратит время на выдачу нового<br>

4) Тех паспорт БТИ не позднее 5 лет с момента выдачи

<br>несмотря ниначто регслужба продолжает просить паспорт сроком давности для МО не более полугода (если не вру конечно)<br>

- обязательно ли делать через нотариуса или нет?

<br>нет<br>

- если делать не через нотариуса то какие документы подписывать с владельцем? Нужны юрдически правильные шаблоны всех документов которые подписываю я (покупатель), продавец-собственник и его-ее супруга

<br>договор к/п, формы придется поискать самим<br>

- после факта совершения сделки (например на даче) ехать в регистрационную палату с пакетом документов мне или продавцу тоже?

<br>при регистрации перехода права собственности на основании сделки к/п приходять обе стороны<br>исключений я не знаю, это вроде как аксиома<br>

[Alexandra]

maxim80<br>Давайте адрес почты - скину образец.

[lodyr]

Alexandra,<br>скиньте пожалуйста и мне, если не затруднит<br><br>Не решился начинать новую тему, спрошу здесь.<br>Хотим купить дачу, как оформить не знаю, почитал форум, но общего понимания процедуры нет, может быть составить FAQ и прикрепить его вверху форума?<br>Если кому-то не сложно, напишите пожалуйста что и как надо делать, по пунктикам, буду очень благодарен.<br>У меня есть несколько вопросов:<br>Нашли дачу, понравилась, что делать дальше, как оформлять?<br>1. Можно ли подписать документ какой-нибудь документ и уже жить на даче пока она оформится окончательно.<br>2. На каком этапе передавать деньги и как? Сразу все или частями?<br>3. Если будем оформлять через агенство, не может ли агент перекупить дачу и как подстраховаться от этого.<br>4. Какие документы должны быть у продавца? Домик в садовом товариществе, ступинский район.<br>Скорее всего это уже обсуждалось на форуме, раз пятнадцать::biggrin24.gif::, я сейчас еще поищу, если не сложно подскажите, может быть ссылку дайте.<br><br><br><br><br>

[Alexandra]

lodyr<br>1. Можно и нужно. Подписывайте предварительный договор или договор купли-продажи и живите на даче.<br>2. Самый безопасный метод - это расчет посредством банковской ячейки. Как раз расчет осуществляется частями - первая часть - наличными средствами, вторая или третья - при наступлении определенного факта - это разумеется, прохождение этапа государственной регистрации перехода права собственности - и выдача денег из банковской ячейки, куда ранее эти деньги были помещены.<br>2. Ха! Видите ли есть человеческий фактор, есть характер человека, а еще есть определенные моменты в профессии человека, которые так или иначе влияют на его характер. Агент - это делец, скупщик. Его выгода - процент от сделки. Чтобы снизить риск, подписывайте с агентом договор, в котором необходимо прописать все волнующзие Вас моменты.<br>3. Документы - свидетельство о государственной регистрации права собственности, кадастровый план участка - это на землю. На строение - свидетельство о государственной регистрации права собственности. Еще стоит запросить выписку из ГЗК и ЕРГП.

[lodyr]

Александра, большое спасибо за ответы! <br>[quote:Alexandra] Подписывайте предварительный договор или договор купли-продажи и живите на даче[/quote]<br>А чем отличаются эти договора? И где их подписывать? В нотариальной конторе? <br>Если Вас не затруднит, не могли бы Вы скинуть договора на почту<br>После подписания этого договора надо отдать часть суммы, так? ЕСли да, то сколько?<br>[quote:Alexandra]Самый безопасный метод - это расчет посредством банковской ячейки[/quote]<br>если не затруднит, не могли бы Вы описать этот процесс подробней.<br>Т.е. приходим в банк, берем ячейку, кладем туда деньги. А как осуществляется процесс забирания денег, на основании чего-то?<br>[quote:Alexandra]Документы - свидетельство о государственной регистрации права собственности, кадастровый план участка - это на землю. На строение - свидетельство о государственной регистрации права собственности. Еще стоит запросить выписку из ГЗК и ЕРГП[/quote]<br>А как узнать, нет ли у этого участка с домом еще владельцев? <br>В садовом товариществе также должно быть свидетельство о регистрации права собственности на дом? И если мы захотим снести дом, что-то нужно дополнительно?<br>ГЗК - это государственный земельный комитет? И что должно быть в этих выписках? На что надо обратить внимание?<br>[quote:Alexandra] Агент - это делец, скупщик. Его выгода - процент от сделки.[/quote]<br>Так как не подписан договор с хозяином, то при приходе в агенство недвижимости, они могут запросто перекупить участок, от этого как то можно застраховаться или надо как можно быстрее подписать договор купли продажи?<br>

[grin095]

1. Можно ли подписать документ какой-нибудь документ и уже жить на даче пока она оформится окончательно.

<br>нет нельзя, получите свидетельство о праве собственности - станете собственником, а до этого вопрос из разряда: можно я у вас поживу немного<br><br>

2. На каком этапе передавать деньги и как? Сразу все или частями?

<br>лучше всего сразу и после получения свидетельства<br>но ведь продавец то наверняка захочет сразу и до<br>компромисс - половину до половину после, но все равно риск есть<br><br>

4. Какие документы должны быть у продавца? Домик в садовом товариществе, ступинский район.

<br>мы ведь отвечаем не зная конкретики, поетому и ответ общий<br>- свидетельство и свежий кадастровый план на участок<br>- свидетельство и свежий паспорт бти на дом<br>- выписка из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФРС) на участок и на дом, это подтвердит отсутствие обременений<br>- выписка из ГЗК (государственный земельный кадастр) на участок<br>- справки налоговой об отсутствии задолженностей по земельному и имущественному налогу<br>- копия всех листов паспорта продавца<br>остальное по результатам рассмотрения этих документов<br>

[Alexandra]

lodyr<br>Предварительный договор подписыватся перед основным договором. Этому вопросу была посвящена целая тема - постарайтесь найти на форуме, причем была не так давно. Много полезного для себя откроете. У нотариуса не обязательно заверять договоры - смысла нет, и нет строгого правила.<br>Посредством банковской ячейки идут расчеты по приобретению недвижимости. Схема проста. На сделке деньги закладываются в банковскую ячейку в присутствии сторон. Продавец деньги получает только тогла, когда принесет в банк копию Вашего свидетельства, подтверждающего переход права собственности на объект.<br>По поводу наличия еще одних владельцев - я же Вам написала, чтобы проверить их наличие, лиюо отсутствие необходимо запросить выписки из ЕГРП и ГЗК.

[lodyr]

Спасибо большое за ответы!<br>Уже хоть что-то начало проясняться.<br><br>Подскажите пожалуйста, что мне делать дальше?<br>Как я понимаю, надо связаться с продавцом, узнать какие у него есть документы. После этого заключить предварительный договор и ждать когда продавец соберет необходимые документы для дальнейшей регистрации. Мне кажется, у него есть только документ на приватизацию и то старого образца, а на дом ничего нет, это сильно может затянуть регистрацию? И если я отдам задаток, а у продавца возникнут какие-то сложности с оформлением, что делать? Процесс оформления дома может же сильно затянутся. Я извиняюсь за вопросы, форум читаю, но пока цельного представления как делать нет.<br><br><br><br>

[lodyr]

Предварительный договор подписыватся перед основным договором. Этому вопросу была посвящена целая тема - постарайтесь найти на форуме, причем была не так давно

<br>У меня почему то не работает поиск, выкидывает ошибку. <br>Решили оформлять через агентство, говорят что так быстрее получится.<br>У меня еще осталось несколько вопросов, если кого-нибудь не затруднит, ответьте пожалуйста.<br>Узнал у продавца, что у него есть новое свидетельство и кадастровый план на участок, на дом ничего нет.<br>Не мог бы кто-нибудь описать пошагово всю процедуру, я конечно понимаю что вопросы тупые, но когда это никогда не делал, то мало чего понятно.<br>Чтобы хотелось:<br>1. пришли в агентство недвижимости, заключили договор, я так понимаю с продавцом (агентство) на оказание услуг по оформлению сделки. Если за все платит покупатель это можно где-то прописать?<br>2. Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор, на этом этапе отдается продавцу 10% от стоимости. Эта сумма где-то прописывается?<br>3. Все документы готовы и отдаются на регистрацию. На этом этапе отдается еще, допустим 40%. И опять эта сумма где-то прописывается?<br>4. Получены все документы, отдаем еще 50%. <br>Или все это как-то не так выглядит?<br>Если кого-нибудь не затруднит, опишите пожалуйста все подробнее. Буду очень благодарен! Спасибо. Извиняюсь за столь длинное послание.<br> <br>

[grin095]

[quote:lodyr]1. пришли в агентство недвижимости, заключили договор, я так понимаю с продавцом (агентство) на оказание услуг по оформлению сделки. Если за все платит покупатель это можно где-то прописать?<br>2. Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор, на этом этапе отдается продавцу 10% от стоимости. Эта сумма где-то прописывается?<br>3. Все документы готовы и отдаются на регистрацию. На этом этапе отдается еще, допустим 40%. И опять эта сумма где-то прописывается?<br>4. Получены все документы, отдаем еще 50%.[/quote]<br>1. пришли в агенство заключили договор на оказание услуг по оформлению сделки с агенством<br>агенство не продавец, а лицо оказывающее услуги<br>можно исключить агенство? да, но тогда все остальное самому<br><br>2. заключается с продавцом (не агенством) предварительный договор<br>зачем, дооформить права собственности продавца?<br>деньги отданные на этом этапе могут быть потеряны<br><br>3. далее до момента когда все документы готовы и отдаются на регистрацию надо собственно подписать основной договор купли-продажи если есть необходимость на этом этапе отдать еще 40% это напрямую прописывается в договоре<br>кстати третий и окончательный транш также прописывается в договоре купли-продажи<br>обычно для этого в нем существует специальная глава "стоимость имущества и порядок расчетов"<br><br>4. нуда

[lodyr]

grin095<br>Спасибо большое за ответы! Если возможно у меня опять вопросы <br>

2. заключается с продавцом (не агенством) предварительный договор<br>зачем, дооформить права собственности продавца?<br>деньги отданные на этом этапе могут быть потеряны

<br>можно это хотя бы как-то задокументировать?<br>позвонил продавец и рассказал условия агентства, часть денег за работу агентства отдается после оказания всех услуг, еще агентство хочет порядка 10 тыс.руб на ускорение процесса (туда-сюда). Может быть можно взять какую-то расписку или в предварительном договоре можно както зафиксировать эту сумму, просто если мы отдадим эти деньги просто так, то вообщем... Как быть, как люди делают?<br>На каком этапе заключается предварительный договор? Т.е. мы пришли первый раз в агентство, заключили договор с АН на оказание услуг и тут же можно заключить предварительный договор? А вдруг есть какие-то обременения (если это так называется) на дачу и участок, что делать? <br><br>И наверное последний вопрос <br>в договоре прописывается сумма сделки правильная или заниженная? Так как продавец с нее будет платить налоги, что писать и чем это может обернуться.<br>Большое спасибо:) <br><br><br>

[grin095]

давайте попробуем разложить по полочкам<br>договор на услуги с агенством не имеет отношения к договору купли-продажи ни к предварительном ни к основному<br><br>скажите зачем вы заключаете договор с агентством? что бы они организовали и помогли оформить вашу сделку с продавцом, что бы помогли собрать документы, оформить договор купли-продажи, сдать на регистрацию документы (что самое сложно) правильно?<br>деньги которые вы заплатите агентству продавцу не попадут<br>это чисто за услуги<br>заплатить вы их можете в тот срок, который укажите в договоре с арентством (просто я не знаю какой это договор, подряда, или агентсткий)<br><br>далее<br>вы хотите заключить предварительный договор купли-продажи<br>зачем?<br>предварительный договор обычно заключают когда продавцу необходимо что то еще делать со своими правами ну или ждать исполнения какого либо события, получения фАС и т.п. не заморачивайтесь это не про вас <br>итак, зачем вы подписываете предварительный договор?<br><br>рассмотрение и анализ правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов продавца должно быть на самом первом этапе, на нулевом этапе, еще до заключения договора с агентством, на этапе принятия решения надо ли вам это геморой или ну его<br><br>про сумму сделки увы не ко мне<br>по налогам тут есть кому сказать намного лучше (по соальному впрочем навено тож )<br><br>вопросы задавайте, будет время обязательно отвечу